陈－军和爱人郑－灵结婚5年，终于在一年半以前有了自己的小宝宝。随着孩子一天天长大，45平米的温馨小窝渐渐显得局促了起来，二人便生出了换房的打算。

二人结婚时，事业都属于起步阶段，于是贷款买了一套总价27万元的房子。贷款15万元，月还贷1600元左右，还剩4年零5个月还清。现在这套位于市区的房子，市值43万元。如果提前还贷，需一次性支付银行9万元左右，这样二人手中还剩下34万元左右。如果将该精装修的房子出租，每月可得1900元房租，足够支付其剩余的贷款。新房采取还贷的方式购买，二人也可以接受。只是小两口一时没了主意，不知道应该将小一居卖掉买新房，还是将小一居留着作为资产。

二人看上了一套位于学区的65平米两居，价值72万元。两人东拼西凑，看了看自己的存款，一共有17万元，不足以支付30％的购房首付。如果跟父母借，又有点张不开嘴，小两口犯了难。

他们找到了我们《投资与理财》杂志，希望我们的规划师能帮他们出出主意。小两口问理财规划师：不知道能不能通过投资的方式，选择合适的理财产品，赚取收益，将房子首付的资金缺口尽快补上。但同时，他们又害怕如果再不买房子，房价又继续上涨。如果投资的收益不能大过房价的上涨速度，他们的换房之梦就越来越渺茫。

二人月收入合计约7500元，陈－军已经升迁为国企中层，每月的福利很好，月支出约为2000元。除了换房子，二人还希望给老人和孩子的未来多一份保障，希望理财师连这个需求也一起规划进去。虽然知道自己的能力有限，但是即使现在做不到，也希望理财师帮自己做一个长期的规划，最终在5年之内，孩子上小学之前，把房子换了，将老人和孩子的保障都准备齐整了就好。

利用财务杠杆花今天钱圆明天换房梦

资产分析

资产负债

陈先生家庭资产分布主要是自住性房产和银行存款，其中房产市值43万元，占家庭总资产72％，投资性金融资产暂时没有。现有按揭贷款余额9万元，资产负债比率为15％，处于合理区间，暂时没有财务风险。

收支情况

二人收入合计7500元／月，月支出约3600元。储蓄比率是现金流量表中盈余和收入的比率，是个人用作储蓄的那部分收入在总收入中所占的份额。陈先生家庭储蓄比率为52％，储蓄意识和节约意识强烈，家庭财富积累效应明显。

保障情况

作为家庭经济支柱的夫妻二人，应该加大保险的投保力度，降低家庭风险敞口；小孩及老人也要做好保险的补充。

理财建议

充分利用财务杠杆

陈先生的换房，具有改善居住条件与孩子上学双重功能，属于改善性刚性需求，并且未来较长时期内的房价尚处于上升通道之中，因此早买比晚买好。建议在家庭可承担的前提下，充分利用财务杠杆，择机尽早实现换房需求。

旧房留作资产并出租，实现“以租养贷”。小房位于市区，优势明显，无论出租还是出售，均不愁。如果用于出租，租金与月供足以抵消，还稍有富余，正好实现“以租养贷”，随着未来房价走高后，将来还可以卖一个更好的价钱。

利用财务杠杆花今天钱圆明天换房梦李先生家庭资产负债表（万元）资产负债活期存款17．0流动性资产17．0消费性负债0股票型基金0．0定期存款0．0投资性资产0．0投资性负债0自用房产43．0房贷余额9．00自用轿车0．0自用性资产43．0自用性负债9．00资产总计60．0负债总计9．00保障情况作为家庭经济支柱的夫妻二人，应该加大保险的投保力度，降低家庭风险敞口；小孩及老人也要做好保险的补充。资产分析利用财务杠杆，满足购房需求。拟购学区房65平米，总价72万元，首付30％即21．6万元。目前家庭有现金及活期存款17万元，首付缺口为4．6万元。由于陈先生是国企中层，资质较好，建议陈先生可以采取个人无抵押综合授信、住房抵押授信（旧房）、个人信用贷款、大额信用卡（授信5万元左右）等形式，融资4．6万元，凑够首付款，轻松实现购房梦。该笔授信可以3年内分期还清，有效减轻压力。利率上浮10％，按7．04％计算，月供约1421元；按揭贷款50．4万元，30年期，贷款利率按6．8％计算，月供款约3285元。二者合计月供款4706元。

经过上述规划，家庭现金总流入为93600元，总流出为80472元，净现金流入为13128元，储蓄比率为14％；家庭总资产为115万元，总负债为59．4万元，资产负债率为52％。各项指标均在可控范围之内，因此，陈先生的小房换大房梦是完全可以提前实现的。

短期与中长期投资规划

短期而言，重点要留足可供3至6月家庭使用的紧急备用金，以应对不时之需。经规划后，陈先生家庭月总支出约6000多元，考虑到小孩与老人的需要，建议留2万元作为紧急备用金，存在形式可以是货币基金、债券基金等。

中长期而言，要建立孩子教育金及养老金。目前家庭现金流尚不宽裕，距离养老时日还长，因此建议先建立教育金。具体可以采取基金定投形式，分散投资，积少成多，有效平滑投资风险。

重点关注家庭经济支柱

陈先生夫妻二人工作稳定，均有基本的社保。建议陈先生和太太重点关注定期寿险、重疾险和健康险。定期寿险具有保费低、保障高的特点；重疾险和健康险是基本医疗保障范围外需补充的险种，可减轻高额医疗费用给家庭经济带来的影响。同时建议为孩子补充意外险，为老人补充住院医疗保险，进一步提高家庭的保障水平。根据科学理财的“双十原则”，一般用年收入的10％左右购买保障类保险是较合宜的。

权衡利弊舍小换大减轻现金压力

资产分析

流动性健康诊断

陈先生家庭的流动性资产和自用性资产比例过高，而可以产生理财收入的投资性资产为零，导致陈先生家庭工作收入即是全部收入来源，一旦工作出现问题，就相当于切断了全部收入来源。建议陈先生学会使用适合的理财工具，逐步提高理财收入。

家庭保障能力指标诊断

目前陈先生家庭保障指标低于合理区间，说明家庭未获得足够的保险保障。

盈余状况诊断

盈余状况指标反映控制家庭开支和能够增加净资产的能力。陈先生家庭的盈余能力指标是正常的，这意味着陈先生家庭有较强的控制开支和增加净资产的能力。对于节余资金，可通过合理的投资，实现未来家庭各项财务目标。

理财建议

现金规划

陈先生家庭由于准备买房，集中了过多的流动资金。建议留出0．6万元作为家庭的紧急预备金即可，其余资金可以先暂时购买货币基金。由于陈先生家庭因为买房，可能会遇到随时的大额支出，建议采用申请信用卡的方式来补充紧急预备金。信用卡也是一种理财方式，可以得到银行给你的一定期限的免息贷款，不仅能在急需资金的时候应急使用，还可以提高资金的使用效率。

购房规划

陈先生和爱人看上了一套位于学区的65平米两居，价值72万元的房产，是选择攒钱来购买新房，还是出售房产来购买新房，确实是个两难的选择。两种情况各有利弊，陈先生可以根据自己的实际情况选择。

假设一：陈先生选择不出售现有房产。按照国家购买第二套房产的相关政策，购买家庭第二套房产需要首付50％，即36万元左右。目前积累36万元，还有19万元的缺口，每月以货币基金定投积累，以投资收益率5％和房价一年上涨5％为例计算，每月积累3000元，积累19万的现值（终值24．25万），还需要5年零10个月才能实现购房梦想。考虑到房价的上涨速度是有波动的，如果当地房产年上涨幅度过大，则陈先生实现购房梦想可能还要延后。

假设二：陈先生选择出售现有房产，还清贷款后，还剩34万元。由于出售了自己家庭唯一一套房产，且所购买的新房面积小于90平米，首付比例最低可以降到20％，即14．4万元左右，这样还有20万元可以投资。这20万元可以建立一个保障老人医疗和孩子教育的长期储备，可以选择一半投资国债、银行理财产品等，一半投资信托理财，整体年平均收益率在8％左右。

综上所述，如果陈先生不能在短时间内凑够购买第二套房产的首付款的话，不建议以第一种假设方式来买新房。

保险规划

陈先生和爱人是家庭的经济支柱，目前的保障程度还非常不足。建议夫妻二人分别购买保额为30万元和20万元左右的定期寿险，附加重大疾病保险，共年缴保费3000元左右。另外，陈先生的孩子已经1岁多了，可以考虑为孩子投保一个少儿综合保险，年缴保费2300元，缴费18年，不仅包括住院医疗报销、重大疾病保险、意外险等，还包括未来孩子上大学、就业等一笔赞助金。

另外，由于陈先生父母年纪已大，投资保险并不是十分划算的选择，不仅限制条件多，而且投保费用上浮的比例还非常高。与其为老人投保，还不如为老人建立一个医疗基金，每月定投货币基金1000元左右，不仅收益较好，还比较灵活方便，随时可以取用。

买楼误区多权衡利弊再交钱

买楼不仅成为近几年杭州市民热衷的话题之一，不少市民在富裕起来之后，首要的选择就是为自己找个安乐窝。然而，买楼不比买菜，市民在一片热闹和兴奋之中，千万不要一时冲动。只有冷静地分析利弊后，才可能买到一套合心意的房子。

误区一：早付定金有优惠

案例：王小姐到一楼盘看楼，销售小姐很快就看出王小姐有些心动，于是赶紧以9．8折优惠为由，拼命说“手快有，手慢无”，劝她交定金。王小姐当时想，交就交吧，就算后悔也不过损失1000元而已。然而，在交了这1000元后，王小姐一直就有先入为主的印象，即使看到更合适的楼盘，她首先想到的也是尽量不要损失那1000元。最终她还是买下这套房子，可9．8折的优惠却并非如销售小姐所说的那样，第二天就没有了。

分析：这是很多市民普遍存在的心理——不想吃亏。然而，事实是很可能为了不损失这1000元而最终花几十万元买了一套自己未必很满意的房子。

解决方法：在销售小姐劝你交定金时一定要坚决说不。必须在真正货比三家，找到真正满意的房子时才交定金。记住：优惠一直都有，不会明天消失。

误区二：下手一慢就没货

案例：张先生准备买楼，看到一楼盘人头涌动，场面十分热烈，他也走入了看楼现场。在销售小姐的热情介绍下，张先生心动了。这时销售小姐将他引到售楼表前，告之几乎全部卖完了，再不买连剩下几套都没了。张先生心想，虽然最想要的那套已经卖掉了，但这么好卖的楼盘质素一定很好，差一点也没关系。于是最终买了一套。在搬入后，张先生却发现整栋楼并没有多少户，而原来自己最想要的那套也未有人住。气愤的他马上冲到售楼部质问，却被告之原来的买家已经买了更大更好的房子了，所以才空下来。这时的张先生已经没办法再去考证销售人员的话的真伪了。

分析：很多楼盘的销售手段都是先把难卖出去的房子卖掉。一张伪造的售楼表足可以让购房者相信很多好房间已经卖掉了，这时候再以小小的让利等手段，便不难把差的房间推销出去。因此先推出的房间，很可能不是最好的。

解决方法：如果自己看中的那套房在售楼表上已经表明“已售”，那你最好下个月再来看，也许那时候就是“待售”了。

误区三：缤纷广告迷你醉

案例：周小姐看了某楼盘在媒体上刊登的免按揭手续费、购房入伙费的广告后，便兴冲冲地赶去买房。然而，周小姐在签正式合同时才发现楼盘依然要她交按揭手续费和入伙费，而免费只是免其中的一小部分。周小姐十分气愤地告诉记者，就算楼盘不愿意退钱，她也会寻求法律途径争取自己的权益。

分析：虽然广告是刊登在媒体上，但广告并非如新闻一样可信。特别是看到比较多优惠的广告时，购房者一定要多个心眼。

解决方法：在交任何定金或签任何意向书、合同书之前，一定要让楼盘详细算清楚到底减免了哪些费用，一共减免了多少钱。如果该楼盘拒绝这样做或劝购房者先交定金或有关文件，则所谓的优惠很可能另有文章。

误区四：买楼不一定看品牌

案例：叶小姐想买楼，但面对眼花缭乱的广告却不知选哪间。叶小姐的母亲一语道破：“买家电你都知道索尼、松下是好牌子，买楼时你为什么不看牌子呢。大开发商的楼盘总不会太差吧。”分析：叶妈妈的想法恰恰是很多购房者所没有的。很多人买什么东西都看牌子，惟独买楼时就忘了挑牌子。其实买楼也是买商品，名牌商品的确更有保障。

解决方法：看楼时最好问清楚开发商是哪家，该开发商是否还开发过其他楼盘。然后可以从不同途径了解该开发商以前开发的楼盘的质素如何，再想想是否现在开发的楼盘也值得考虑。一般来说，大型开发商开发的楼盘质素都还不错。

误区五：楼盘证件不需齐全

案例：夏先生看中一楼盘，在向楼盘要求看有关证件时却被告之商品房预售证目前因为某些原因放在了别的地方，暂时无法提供。但楼盘负责人信誓旦旦地保证已拿到预售证，结果夏先生在交了定金两个月后，才发现该楼盘其实并未拿到预售证。夏先生只好希望该楼盘的预售证能尽快获批。

分析：一个楼盘必须在具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证三证后才能开始卖楼。

解决方法：购房者一定要见到这三个证的原件或原件复印件才可以考虑下定金。如果楼盘以种种理由推说无法提供，购房者最好先不要考虑该楼盘，以防烂尾却求告无门。

房地产买卖的销售手段千变万化，购房者在买房前一定要保持清醒的头脑。在买房前最好咨询有买房经历的朋友，或请教律师等专业人士，在搞清楚所有费用、细节后方可下定金。如果在买房过程中或购房后遇到问题，则可以向消费者协会和房管部门投诉。