2006年3月2日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)，对土地增值税的相关问题作了明确规定，其中对转让旧房的扣除项目作了进一步规范。由于旧房扣除项目的变化直接关系到旧房土地增值额的确定，也会影响旧房土地增值税的计算。现就转让旧房计算土地增值税应注意的问题进行分析。
一、让旧房准予扣除项目的确定
(一)转让旧房能提供评估价格的。根据财税字[1995]48号文件的规定，转让旧房可扣除的项目金额包括三项：一是旧房及建筑物的评估价格(旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格需经当地税务机关确认)：二是取得土地使用权所支付的地价款和按统一规定缴纳的有关费用：三是在转让环节缴纳的税金。此外，纳税人支付的评估费用准予在计算土地增值税时扣除。
(二)转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的。根据财税[2006]21号文件的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额也包括三项：一是购房发票所载金额(实际上包含了《条例》中第六条的“取得土地使用权所支付的金额以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分)：二是加计扣除金额(加计扣除金额=购房发票所载金额×5%×购买年度起至转让年度止的年数)：三是与转让房地产有关的税金(包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附加均必须提供相应的完税凭证)。
(三)转让旧房既没有评估价格又不能提供购房发票的。根据财税[2006]21号文件的规定，对于转让旧
房及建筑物，既没有评估价格又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的规定，实行核定征收。
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计算个人转让房地产土地增值税的方法是：增值额×适用税率=（收入-税法允许扣除项目）×适用税率。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额向取得收入的单位和个人征收，增值额未超过扣除项目金额20%的不需要缴纳土地增值税。一、现在开普票的税点是多少一、基本税率。纳税人销售或者进口货物，税率均为17%，提供加工、修理修配劳务的，税率也为17%。二、低税率。纳税人销售或者进口下列货物的，税率为13%：税点计算方法：1、增值税按销售收入17%、13%（此为流转税，分别适用增值税一般纳税人、小规模纳税人）。2、城建税按不同地区的纳税人实行不同档次的税率缴纳，纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为增值税的5%；纳税义务人所在地不在1、2项范围内的，税率为为增值税的1%。3、教育费附加按缴纳的增值税的3%缴纳。4、地方教育费附加按缴纳的增值税的2%缴纳。5、印花税：购销合同按购销金额的万分之三2023-02-28227人看过 -
增值税根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税函发［1995］110号）在具体计算增值额时，区分以下几种情况进行处理：1、对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。2、对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20％以及在转让环节缴纳的税金。3、对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20％的扣除。由于土地增值税计算业务复杂性，企业需要提交相关详细资料到主管税务机关进行判断。一、土地使用权与在建工程可以进行转让吗土地使用权与在建工程经批准可以2023-02-25186人看过 -
增值税1、一般纳纳税人转让自建不动产如何确定销售额一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额。选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。可以看出，无论何种情况下转让自建不动产均以取得的全部价款和价外费用为销售额，均不得扣除土地价款。2、一般纳税人转让取得（不含自建）的不动产如何缴税转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5％的征收率计算应纳税额。选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。转让其2016年5月1日后2023-02-25135人看过 -
增值税首先应予指出的是，由于单位属于非房地产开发企业，对其转让房地产中收入及扣除项目的认定，应按照《土地增值税暂行条例》及实施细则等相关文件的规定进行，以纳税人转让房地产所取得的收入减除计算增值额的扣除项目后的余额计算缴纳，对转让收入或扣除项目存在不实情形的，可以进行评估或核定征收，按预征率进行清算是不合适的。这里要区分以下几种情形进行具体认定：一、收入的认定纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。但对纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收。(一)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。这主要指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。(二)隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地2023-04-26446人看过
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增值税土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和相应税率计算征收。因此，要计算土地增值税税额，应首先确定出增值额。土地增值税的具体计算步骤如下：(一)计算增值额：增值额=房地产转让收入—扣除项目金额(二)计算增值额占扣除项目金额的比例：增值额占扣除项目金额的%=增值税/扣除项目金额×100%(三)计算应纳税额：应纳税额=∑(每级距的增值额×适用税率)[例1]某纳税人转让房地产共取得收入300万元，其扣除项目金额为100万元，则其应纳土地增值税税额为：(1)先求增值额增值额=300-100=200(万元)(2)再计算增值额与扣除项目金额之比增值额占扣除项目金额的%=200/100×100%=200%显然，增值额分别适用30%、40%、50%三档税率。(3)计算土地增值税税额应纳税额=100×50%×30%+100×(100%-50%)×40%+100×(200%-100%)×50%=85(万元2023-05-0599人看过 -
问题：我单位把一栋房产销售了，这栋房子是10年前买的，在转让时土地增值税怎么计算准予扣除项目?答：吉地税函[2007]78号文件规定：纳税人转让旧房及建筑物，应委托经省以上有关部门授予评估资格的房地产评估机构进行评估，并向主管税务机关提供评估报告和支付评估费用的正式发票。无评估报告的，按下列办法计算土地增值税。(一)纳税人转让旧房及建筑物，无评估价格，但能提供购房发票的，以应缴纳契税的计税金额确定为转让收入，按扣除项目的金额=发票所载金额×(1+购房年度×5%)的公式计算扣除项目金额。(二)对转让旧房及建筑物，无评估价格，又无购房发票的，实行核定征收。以应缴纳契税的计税金额作为核定征收额，依率计征。计税金额50万元以下的(不含50万元)，核定征收率为0.3%;50万元至100万元的，核定征收率为0.5%;100万元以上的，核定征收率为1%.提示：看您属于哪种情况，有评估价格要提供评估报告及2023-05-04450人看过
增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。 从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。... 更多>
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房产转让土地增值税如何计算陕西在线咨询 2022-08-26根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条的规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。本通知自2008年11月1日起实施。因此，个人销售住房暂免征收土地增值税。《中华人民共和国暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止 -
个人转让房地产土地增值税如何计算湖南在线咨询 2022-09-04根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条的规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。本通知自2008年11月1日起实施。因此，个人销售住房暂免征收土地增值税。《中华人民共和国暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止 -
转让旧房土地增值税应该怎么算天津在线咨询 2022-10-151、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条房地产开发费用的扣除问题 （三）的规定：“房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条 （一）、（二）项所述两种办法。”那么，既有向银行借款，又有统借统还借款，其房地产开发费用计算扣除时，或选择（一）的计算办法或选择（二）的计算办法，不能同时适用（一）、（二）两种办 -
旧房转让应交土地增值税吗山东在线咨询 2022-03-21根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）文规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用 -
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