1、商住楼的用途是不是从商住楼变成了非商住楼？

“住宅改为非住宅”是指利用住宅进行设计审批或房屋产权证登记的行为。在实际使用过程中，又改为商业经营、办公、生产等非住宅用房。可以肯定的是，“住房转非农”不是一个法律术语，法律法规中也没有这样的表述。把原来的住房改成生产经营性住房，是一个通俗的说法，但现在确实出现在征收拆迁工作中。

比如，一户人家把临街的两层小楼改成了小企业，取得了营业执照，一直在依法纳税，但产权证没有变，房子的用途还是住宅，这就是所谓的“住宅转非住宅”。

从上述内容来看，“住房转非住房”的认定应当合理合法。贵阳市住房和城乡建设局对房屋拆迁时的用途作了如下认定：房屋的用途以房屋所有权证标明的用途为准；房屋所有权证未标明用途的，以产权档案中的记录为准；未在产权档案中记录使用的，由规划管理部门确定是否批准实际使用。如果住宅楼改为非住宅楼，不仅要有营业执照，还要有规划管理部门同意变更的依据，否则只能认定为住宅楼。二是如何确定“房改非房”征收补偿，是指国有或者集体所有土地上的房屋利用沿街的地理位置，将自己的住宅改为商铺。根据《国务院办公厅关于认真做好城市房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四条，“对拆迁范围内产权为住宅但依法取得营业执照的商品房，各地可以根据其经营、经营期限和纳税的实际情况，给予适当补偿。”；以及住房和城乡建设部颁布的《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款规定：“房屋或者类似房地产具有经济效益的，应当采用收益法评估。”法院认为，以营业年限为界定因素，再计算两部分的赔偿总额，是合理合法的，可以有效避免侵害原告的合法权益。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，经营性房屋需要补偿因房屋征收造成的停产停业损失。第十九条第一款规定：“被征收房屋的价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋同类房地产的市场价格。”，商品房单价相对较高，这部分拆迁补偿价格评估的准确性直接影响到拆迁当事人的利益。