购房新政实施之后，大量不具备买房条件的北漂一族转向了房屋租赁市场。这使法院受理的房屋租赁案件成倍增加。眼下随着大学生毕业季的到来，北京迎来新一轮房屋租赁高峰。近日，海淀法院郭文成法官通过具体案例对房主和租户做出保留证据、小心转租房，以及避免签订期限过长的租赁合同等提示。

一、出租之前最好留证

2012年，小刘承租老张的房屋，租期届满之时，老张验房后要扣小刘的押金3000元。理由是墙壁已被小刘弄脏，有一处墙壁甚至留有小刘儿子的涂鸦。此外,小刘退房时厨房抽油烟机噪声非常大，没法正常使用了。双方争执不下诉至法院。老张提供的证据只有小刘退房时的房屋照片以及对厨房抽油烟机的录像，照片显示墙壁上有勾画痕迹，录像显示抽油烟机运转中确实有较大的噪音。但是上述证据无法证明墙壁上的污损和抽油烟机损坏是小刘使用不当所致。最终，双方经法院调解，达成了和解，老张退还小刘押金2000元。

据法官介绍，出租人以未见到全部水电费票据、房屋污损、设备损坏等事由要求扣减租户押金，是房屋租赁纠纷中最常见的一类纠纷。对此，法官建议双方在签合同时，对特殊的房屋状况应进行明确的标记，如可在合同附件中的设施设备清单中标明墙壁是否新刷，设备是否新购或者是否存在较大噪音等情况。如果较难描述的也可以打印出照片双方签字确认。

同时也应该提醒承租人，面对无理克扣押金的行为，租户应积极维权，以防纵容房主的无理行为。

二、转租房屋需谨慎

小杨自房东黄阿姨处承租了一套两居室，租赁合同中约定未经房东书面同意，出租人不得转租。

但是小杨刚住了不到一年就因工作调动，想将房子转租出去，再在离单位近的地方租套房子，而且还能小赚一笔。于是小杨偷偷与小周签订了转租协议，将黄阿姨的房子转租给了小周，并嘱咐小周房东不同意转租，小周要自称是小杨的亲戚糊弄黄阿姨。不久，黄阿姨发现了问题，立即将小周赶出了房子。黄阿姨提出解除与小杨的租赁合同并要求其承担违约责任。小周也将小杨起诉，要求其赔偿自己违约金及搬家等费用。法院认为，小周明知小杨不具备转租权限的情况下，应自行负担部分损失。本案中，小周因无法充分证明损失情况，法院仅判令小杨返还剩余租金。

法官提示，承租人在承租房屋之前应认真审查出租人的房产证、身份证等相关证件。对于无上述证件的二房东，更要倍加小心，转租时应查明转租人权限，并应及时取得出租人的认可。

三、避免期限过长的租赁合同

2008年3月，老刘为开设旅店与房东释女士签订了为期十年的租赁合同，租下一处700平米的半地下室，租金标准为前五年半100万，后四年半90万。2012年释女士将老刘诉至法院请求解除双方的房屋租赁合同并要求老刘腾房。理由是双方租赁合同签约早，租金标准已明显低于市价，而老刘总是拒绝增加租金。释女士要求解除租赁协议，提前收回房子。老刘辩称，租房后其投入大量资金对房屋进行了装修，如果释女士现在收回房屋其将血本无归。经法官调解，老刘与释女士达成协议，老刘可继续承租涉诉房屋至2015年9月，自2012年9月起，涉诉房屋的租金调整为每年30万元。

对此，法官提示，尽量避免期限过长的租赁合同。在目前房屋租金波动较大的市场环境下，建议双方可约定较为灵活的租金标准。