春节过后不久，北京、天津等城市相继出台了房贷收紧的措施，业内人士认为，贷款额度收紧、利率上调、银行放款放缓将是常态。所以，打算贷款买房的朋友，势必要在贷款买房前，搞清楚跟贷款息息相关的这几大问题，才能做到心中有数。

房贷还款是怎么回事？

银行在为借贷人计算房贷还款额的时候，一般是按月付息。

借款人所还的月供金额由两部分组成，一部分是本金，一部分是利息。

两者相加，正好是每月所还的月供金额。

等额本金VS等额本息

等额本息：就是每个月还款的本息之和始终保持不变。

等额本金：就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息随本金的减少而逐月减少。

等额本金和等额本息有什么区别？

我们来看一个例子：

借款人选择“等额本金”的还款方式，总借款100万元，分100个月平均还本金，则每月要还本金1万元。

第一个月还：本金1万元加上100万元本金借1个月应付的利息；

到了下个月，还本金还是1万元，再加上（100－1）＝99万元本金借一个月应还的利息数。

显然，下个月的利息少于本金（本金变少），所以总还款额也少于本月。

这样一来，以后每月总还款金额越来越少，最后还清。

但一旦选择“等额本金”还款模式，由于借款人所借的本金数量相对于“等额本息”而言，本金会提前归还。

但如果此时有更好的投资机会，能带来超出支付银行借款利息的回报，那就可以选择“等额本息”方式，让本金在手中多停留一会儿。

提前还款可能会被罚款？

为了限制提前还款，有些贷款机构提出了一个概念叫做“实质性的提前还款”，指各贷款机构对实质性的行为有不同的标准，但一般是指在半年到3年内，借款人提前还数万元甚至剩余全部贷款。

目前，商业银行针对提前还款有这几种处理方式：

1、无论何时还款，均不收违约金；

2、一定时期（3个月、半年、一年）内不允许提前还款，以后不收违约金；

3、有些银行规定，提前还款，将收取违约金。有的以本金的百分比计算，有的加收若干个月份的利息。

贷款买房这五点要注意

1、申请贷款额度要量力而行

应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确、客观的预测。

2、办按揭要选好贷款银行

对借款人来说，如果购买的是现房或者二手房，就可以自行选择贷款银行。利率折扣越高的越好。

3、要选定最适合自己的还款方式

等额本息还款有点在于：借贷人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭支出；

等额本金还款适合还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项以此减少利息支出的人。

4、向银行提供资料要真实

申请个人住房商业性贷款、银行一般要求借贷人提供经济收入证明，对于个人来说，应提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明。

5、每月要按时还款避免罚息

必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账上是否有足够的资金，防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息，造成资金损失，在银行留下不良信用记录。