一、能提供评估价格的计算方法：

土地增值税应纳税额转让收入－评估价格－与转让房地产有关的税金〕适用税率

1．“评估价格”是指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格2．“与转让房地产有关的税金”是指包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税3．由政府批准设立的房地产评估机构评估发生的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除，但个人隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的，评估费用不允许扣除4．能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。

二、不能取得评估价格，但能提供购房发票的计算方法：

土地增值税应纳税额转让收入－上手购入价（1＋5％n）－与转让房地产有关的税金〕适用税率

1．“n”是指购入房屋到转让房屋的年度数2．“与转让房地产有关的税金”包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税．上手购房缴纳的契税可凭契税完税证在计算土地增值税时予以扣除，但不作为加计5％的基数。

房产增值税计算公式

（一）预售款增值税核算的处理

1、预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次月增值税申报期内申报预缴。

2、房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：

（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；

（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；

（4）相关的收入和成本能可靠地计量。房地产预售收入不是销售房地产的销售收入。

由此可见，房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。根据会计准则等相关房地产收入确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。

3、11月份增值税申报期内预缴增值税申报时，填写《增值税预缴税款表》，预缴预售款的预征增值税，预征率为3％，预征的计税依据为全部价款和价外费用／（111％）。对于预售款的增值税核算，目前没有明确的规定，但根据科目核算的基本规则及其特点，建议按以下方法核算：

借：应交税费——应交增值税——已交税金（预售款）0．9万元

贷：银行存款0．9万元

这里有必要提醒一下：根据网络曝光，有个别地方受地方政府的影响，采用5％的预征率进行预征，这是严重违反税收政策规定的，纳税人有权要求更正错误。

（二）取得增值税进项税额的核算

1、房地产的增值税进项税额的核算与其它一般纳税人的增值税进项税额核算是一样的。

例2：2016年11月15日，A房地产开发公司向建筑承包商C建筑工程公司支付建筑工程款，取得建筑方按规定开具的增值税专用发票，注明工程款10万元，税额0．3万元。则增值税进项税额核算为：

2、借：开发成本——建筑安装工程费——某项目10万元

应交税费——应交增值税——进项税额（3％税率）0．3万元

贷：银行存款10．3万元

（三）正式交房销售时增值税的核算

1、根据现有规定，房地产开发公司的房产销售纳税义务发生时间一般为正式确认交房、移交产权的时间。因此，正式交房销售时，其增值税的销售额和销项税额的核算与其它增值税一般纳税人的核算方法基本相同，区别在于一般存在预收账款的结转。

例3：A房地产开发公司2016年11月23日，向客户E（个人）正式交房，实现销售，并开具该房产的正式销售的增值税普通发票，显示销售额100万元，税额11万元。客户E之前已经缴纳预售款50万元，办理正式交房时一次性补交差价61万元。则增值税销项税额核算为：

2、借：银行存款61万元

预收帐款——客户E50万元

贷：主营业务收入（A项目）100万元

应交税费——应交增值税——销项税额（11％税率）11万元

（四）当期一般计税方法下应纳增值税的核算

房地产开发企业一般纳税人一般计税方法的增值税计算是：

当期应缴增值税＝正式交房实现销售的销项税额—取得的可以并选择抵扣的进项税额—预售款预缴的增值税税额。

1、当期需要缴纳增值税的核算

例4：A房地产开发公司2016年11月份，经计算，一般计税方法下应纳增值税税额为10万元，需要缴纳。则增值税销项税额核算为：

借：应交税费——应交增值税——转出未交增值税10万元

贷：应交税费——未交增值税——一般计税方法10万元

当实际缴纳时：

借：应交税费——未交增值税——一般计税方法10万元

贷：银行存款10万元

2、预缴多、当期不需要缴纳的增值税核算

例5：A房地产开发公司2016年12月份，经计算，一般计税方法下，当期已经预缴预售款增值税共计30万元，其中用于抵缴应纳增值税税额15万元，尚余15万元结转下期抵缴。则增值税结转下期抵缴的核算为：

借：应交税费——未交增值税——一般计税方法15万元

贷：应交税费——应交增值税——转出多交增值税15万元

《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。