物业服务费的调整浅析及应对港联物业（武汉）有限公司刘坤

《劳动合同法》的颁布实施、物价的上涨，对物业服务企业的成本影响很大。在当前形势下，如何既不降低服务标准，又能保证企业既得利益是很多企业关注和思考的问题。武汉市物业管理服务费有很多值得探讨和研究的地方。

一、武汉市物业服务收费的官方指导文件回顾：（一）、《武汉市城镇物业管理收费办法（试行）》

因时代旧远，参考意义不大，所以在这里就不做比较和分析。

（二）、2001年武汉市物价局、房产管理局发布关于武汉市物业管理住宅区物业管理服务指导和改革审批办法的通知，即武价房字[2001]56号文，该文于同年5月1日起执行。

该文特点：

1、明确了停车场收费的标准；

2、明确了住宅小区的最低价和最高价；

3、收费标准由七个级别组成，可以根据服务水平的高低来确定物业服务的价格。

详见下表：

物业管理综合服务指导价格：

（三）、2004年市物价局、市房产局关于公布武汉市普通住宅物业综合管理服务费及车辆

停泊服务费指导价格的通知，即武价房字[2004]135号、136号文，并于同年10月1日起执行。该文特点：

1、对普通住宅小区有指导意义，商业、高端别墅实行市场调节价；

2、明确了各项目服务的价格标准、服务范围、服务标准；

3、空置房按100%收取物业服务费；

4、停车场的费用，仅仅只是停泊服务费，不承担赔偿责任。

详见下表：

武汉市普通住宅物业综合服务费指导价格表

服务项目

费用标准

元/M2.月

服务范围

服务标准

综合管理

0.15

小区规划红线范围内,涉及共有财产和公共事务的管理

略……

物业共用部位、共用设施设备日常运行维护（不包括电梯、水泵、供暖）

0.15

物业共用部位、共用设施设备

绿化养护

0.05

小区规划红线内的公共绿地和花草树木

清洁卫生

0.10

小区规划红线以内，业主户门以外

秩序维护

0.15

小区规划红线以内,业主户门以外(公共区域的秩序维护和公共财产的看管)

智能化系统运行维护

0.05

电梯运行维护

0.50

水泵运行维护

0.05

注：1、指导价格下浮幅度不限，上浮幅度一般不得超过20%；

2、服务标准降低或减少服务项目，收费标准应相应降低。

分析：

1、上述两个文件，在当时的时段内，具有非常重要的意义；特别是第一个文件，1994年武汉市第一家物业管理企业注册，并开始开展业务，没有一个文件对其进行指引和规范，消费者对物业管理服务更是不知何物，可以想象当初从事本行业的同行们其艰辛。

2、当建设部《城市新建住宅小区管理办法》、《物业管理条例》相继出台后，原有的收费管理办法，已显然不能适应市场的发展。于是，在同行们千呼万唤中，终于在2004年出台了135、136号文。该文的出现，极大了鼓舞了物业管理工作者的工作热情和斗志，也是在这个阶段，创造了一大批优秀的物业管理企业的蓬勃、快速发展，至2006年，武汉已有6家一级资质的企业；管理水平极大提升，许多小区也被评为国优、省优。

3、2006、2007年国家经济快速发展，2008年适逢全球金融危机大爆发，导致各种成本的大幅上涨，现行收费办法，已远远无法满足市场发展的需要。业主对服务的需求越来越高、企业的成本越来越大、市场竞争越来越激烈，市场亟需有能与之相匹配的政府指导文件予以支撑和配合，促使行业的良性健康发展。

二、武汉市住宅区物业管理服务费统计分析：笔者对武汉市住宅区物业管理服务费做了一个全方位的抽样调研，共调研了武汉市内老、中、新三代住宅小区573个。

小高层住宅类型物业有171个：

小高层物业服务费分析

序号

单价（元/㎡·月）

个数

占比

1

2

2

1.17%

2

1.6

5

2.92%

3

1.5

13

7.60%

4

1.4

13

7.60%

5

1.3

11

6.43%

6

1.25

3

1.75%

7

1.2

83

48.54%

8

1.1

13

7.60%

9

1.05

2

1.17%

10

1

17

9.94%

11

0.9

5

2.92%

12

0.8

4

2.34%

小计:

171

饼状图分析：

通过上述图形，我们可以看出：小高层的物业服务费价格主要集中在1.2元/㎡·月左右，约占各类价格中的48%，1.3元/㎡·月——1.5元/㎡·月的价格所占比重也相对较大，而低于1元或超过1.5元的所占比例较少。说明，小高层1.2元/㎡·月左右的价格为开发商、小业主、物业服务企业，基本接受。

多层住宅类型物业有345个：

多层物业服务费分析

序号

单价（元/㎡·月）

个数

占比

1

0.2

5

1.45%

2

0.3

27

7.83%

3

0.35

5

1.45%

4

0.38

1

0.29%

5

0.4

41

11.88%

6

0.45

12

3.48%

7

0.5

90

26.09%

8

0.55

5

1.45%

9

0.6

55

15.94%

10

0.65

3

0.87%

11

0.7

35

10.14%

12

0.8

54

15.65%

13

0.85

3

0.87%

14

0.9

5

1.45%

15

1

2

0.58%

16

1.2

2

0.58%

小计:

345

饼状图分析：

分析：多层住宅在老小区中所占比重较大，其价格基本在0.5元/㎡·月左右；0.6元/㎡·月——0.7元/㎡·月之间，所占比重也较大。定价过低的主要原因是这些价格均在几年前制订，而且当时业主委员会也尚未成立，现在想调整价格也很难，只有维持现状，所以其服务水平长期一般，没有太大的变化。

高层住宅类型物业有128个：

高层物业服务费分析

序号

单价（元/㎡·月）

个数

占比

1

3.2

1

0.78%

2

2.9

1

0.78%

3

2．8

1

0.78%

4

2.7

3

2.34%

5

2.6

5

3.91%

6

2.48

2

1.56%

7

2.4

3

2.34%

8

2.2

2

1.56%

9

2

7

5.47%

10

1.98

2