非普通住宅的认定标准，具体如下：

1、住宅小区建筑容积率在1．0以下（不含1．0）；

2、单套建筑面积在140平方米以上（含140平方米）；

3、实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以上（不含1．2倍）。

非普通住宅，一般指宅建筑面积较大或用作商业用途的房子。一般是下面两种形式的房屋：

1、别墅：别墅也是主要用于居住的房屋，但是更重要的特点是体现生活品质和享受生活。一般都是位于郊区或者是风景区，多为园林住宅，环境优美。包括5中类型：独立别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加式别墅、空中别墅；

2、花园洋房：花园洋房的价格是介于普通住宅与别墅之间的一种房屋，也被称为是西式洋房，强调的是每个庭院都带有花园。居住舒适度高，一般除了花园和草坪是标配以外，还会有车库。另外，楼层一般不会太高，二、三层小楼较多。

普通住宅和非普通住宅的区别

1、含义

普通住宅通常指的是按照民用住宅建筑标准建造的房屋，它一般都是多层或者是高层住宅。部分地区规定普通住宅是不允许商用的。非普通住宅多指的是厂房、豪宅、写字楼、商铺一类，它不仅能够居住，还能够用来进行商业活动。

2、面积

普通住宅和非普通住宅一个重要的区别就是它的面积，一般普通住宅的单套建筑面积需要在120平米以下，不同地区的标准会有所不同，比如说北京、上海普通住宅面积标准为140平米以下。广州的普通住宅面积标准为144平米以下（含144平米）。非普通住宅面积通常会比普通住宅面积大很多，如果我们购买的房屋面积大约144平方米的话，那么就属于非普通住宅。

3、小区建筑容积率

有些人可能会对小区建筑容积率不太了解。小区建筑容积率指的是小区建筑总面积和用地总面积之间的比例。一般来说建筑的容积率高会影响到业主的舒适程度。普通住宅的容积率通常都是在1．0以上，比如说高层住宅的容积率在5以下。非普通住宅的容积率在1．0以下，其舒适度好。

4、成交价格

房屋的成交价格是否高于该地区的指导价格1．2倍，是区分普通住宅和非普通住宅的标准之一。通常非普通住宅的价格都会高于指导价格的1．2倍以上。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按规定计税。

条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。