看楼纸＝卖身契？为防被绑架奉劝买家慎签看楼纸

深圳房地产律师张艺钟

目前房地产中介在带领客户（买家）看楼时，多数都会于事前或事后拿出一份看楼纸要求客户在上面签字，理由多数是：这是公司规定，不签字不能看楼的；就是我们带你去看过这套房子了，就是代表我们做了这份工作，您不签我回去没法跟公司交差，要扣钱的；这就是个看过这房子的证明，对您没有任何损失，帮帮忙啦等等。看楼纸的性质是什么，真如中介所说仅仅是看了套房子的证明，对签字看房者没有任何责任或限制吗？事实上远非如此，草率签字，无异于签订了卖身契，使自身权利受到极大限制，等于被中介绑架，极有可能面临违高额约金索赔！日前，南方网报道，广州某高校罗老师最近惹了一桩麻烦事，去年他在看二手楼时，未经审核，在中介提供的看楼纸上签下名字，后因为不满意该中介的报价，该老师通过其他中介以更低的价格与业主达成交易，却惹来了一场官司，被对方告上法庭，要求按成交价的3%赔偿3.6万的高价违约金。这是一起典型的由于草率签订看楼纸而引发的诉讼。

中介服务确认书，或称中介服务看楼客户确认函，俗称看楼纸。是中介公司事先印制好的格式文书，其中的条款均为中介公司单方拟定，在法律性质上，看楼纸属于格式合同。

看楼纸的内容主要包括买家姓名、电话、身份证号码等基本信息，所看房产的详细地址门牌号码、看楼时间等（上述都以空白的形式存在，用于手工填写），看楼纸的核心内容在于对买家权利的限制条款，一般均规定买家在一定时期内（通常规定半年）将该中介作为独家委托中介机构，买家、买家的家庭成员、亲属、朋友、同事、同学等与买家有关系的人，只要购买该套房产，就视为通过该中介得到的房源信息，就只能通过该中介成交，就要向中介支付实际成交价3%的中介费（注意这个中介费是国家规定的中介收费的上限，没有给买家协商余地），如果没有通过该中介私下与卖家成交或者通过其他中介成交，均视为买家违约，要向该中介支付3%的违约金！（等于还是要收3%的中介费）。但对于中介公司的服务内容、服务标准、服务的时间、及中介公司违约时的违约责任、买家解除中介服务合同的条件、程序等等都只字未提！可以看出，所谓的看楼纸，实际上是一份只强调中介公司权利，只写有中介公司霸王条款，而对买家权利无任何保障的独家代理委托协议书。买家一旦签订了，就等于签了卖身契，失去了对中介公司中介费的议价权（哪怕其他中介公司的中介费更低），失去了选择其他中介公司的选择权（哪怕其他中介公司谈成的成交价更低），这无异于被中介公司绑架！

同时由于买家很多情况下并未详细阅读看楼纸内容，也并没有把留白的地方划掉。极少数不讲诚信的中介公司会在空白的地方任意填写内容，只要买家在该中介公司掌握的房源内成交，被中介公司得知，那么买家成交哪套，就写上哪套，即便当初看房根本不是这套，然后拿着看楼纸逼近买家就范，不给钱就起诉你！

那么作为买家如何避免发生类似的麻烦呢？本律师建议如下：

1、上策，干脆不签。不签就不会有任何麻烦，进退自如，来去随心。中介一般不会强求签字，即便不签也一样会带买家看房，毕竟最后成交才最重要。实在不给看，也不用担心，同一套房源一般均为多家中介公司掌握，独一份的极少，换家中介就是了。

2、中策，慎签、改签。如果磨不开面子一定要签，那要注意几个条件：一是经过详细询价多次看房，这家中介给的价格你接受，服务你认可，你也没有时间和精力去换中介谈了，那就划掉所有对你不利的条款（或者找张白纸），写上：本签字仅作看房之用，双方任何权利义务关系费用等均需另行签订正式的中介服务合同。同时自己保留原件，给中介拿底联。

3、下策，假签。签个假名了事。但中介认识你，以后发现了麻烦也不少，且非君子所为。

如果已经签了看楼纸，并且遇到麻烦了，如何处理？本律师建议如下：

1、上策，协商解决。给少点钱如果可以解决也省去很多麻烦，不失为上策。

2、中策，协商不成则应积极应对。此时建议寻求专业律师帮助。从格式条款的效力、空白处填写内容的真实性、是否为本人填写、中介房源非唯一性等方面着手，准备材料积极应对。目前此类案件区别不同情况，买家胜诉和中介胜诉的均有。

3、下策，置之不理。