事实上，土地出让金是土地所有人出让土地使用权若干年的地租之和。现行土地出让金的实质可以概括为一个矛盾的综合体，既有多年积累的地租性质，又有一次性征收的非税性质。土地出让金具有租税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家支付的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金将累计几年的总租金，一次性收取，似乎具有税收的非出租性质。土地出让金本身就是这样一个复杂的内部矛盾。也就是说，土地出让金是似租而不租，似税而不税。土地出让金不是简单的地价。对于住房等项目，可以采取招标、拍卖、挂牌等方式，通过市场定价，土地出让金就是地价。但对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等产业项目，往往不能完全依靠市场调节。土地出让金具有税收的性质，是土地的定价。

根据租赁土地的情况，土地出让金可分为以下两种：一种是“现成地价”，即提供“七通一平”的土地，出让金包括土地使用费和开发费；另一种是“原地”或“原地”价格土地”，即未完成“七通一平”的土地，出让金仅为土地有偿使用的一部分，投资者需自行开发或委托开发公司开发。如上海市北京东路71号地块，占地面积2平方米。38万平方米，20多套，1000多户，**柏昌利国际开发公司和**黄埔资产管理公司以460万美元的地价获得50年的土地使用权，投资5300万美元。老区搬迁及市政配套费用一般占熟地总价的50%-70%左右。如何计算土地出让金？土地出让金可以分为地价和底价两种计算方法。地价是每平方米土地的单价，即出让金总额除以总用地面积；楼面价是分摊到每平方米建筑面积的地价，即出让金总额除以规划允许的总建筑面积。投资者通常以底价计算投资收益。由于地价不能反映土地成本，只有将地价分摊到每平方建筑面积上，才具有可比性，而且投资成本和投资效益的估算也比较容易。一般认为高层建筑可以分摊为地价，但实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计算征收的。

土地出让金的支付方式，外商投资企业、中资企业开发外向型住房的，以外汇支付；外商投资企业开发内资住房的，以人民币支付。还有实物支付的方式，比如投资者拿到一块土地建天桥、一条路或者一个停车场来偿还地价。二手房土地出让金如何计算？

二手房交易过程中的土地出让金主要用于房改。这种房子是在划拨土地上建造的，交易需要支付土地出让金。

计算公式为：当年建筑面积成本价为1%。北京市八区的“现行成本价”为1560元/m2。因此，如果业主按当年成本价购房，土地出让金=当年成本价×建筑面积×1%。（当年成本价：城六区1560元/m2；土地出让金=当年成本价×建筑面积×1%

；如果业主当年以优惠/标准价购房：

1。先向原单位缴纳土地出让金，再补交成本价（优待补偿）：当年成本价×建筑面积×6%

<2。再次缴纳土地出让金：当年成本价×建筑面积×1%（费用由买受人承担）

（当年成本价：城六区成本价15%

260元/平方米；郊区1290元/平方米或1120元/平方米（和县）