口头宣传勿尽信签订合同需谨慎

案例1开发商延迟交楼业主讨违约金反败诉

底，徐先生（化名）在樟木头购买了一套商品房，并和开发商约定好1日交楼，然而开发商＊＊城公司直到1日才通知徐先生收楼。

随后，徐先生在收楼时提出楼房有漏水问题，拒绝收楼。在协商未果的情况下，，徐先生起诉开发商，要求赔偿延迟交楼违约金。

去年，法院终审时表示，＊＊城公司未按合同约定交付房屋给徐先生事实清楚，法院予以认定，＊＊城公司依约应承担违约责任。＊＊城公司承担违约责任的起止日期应为1日至1日。

但是，由于徐先生1日没有办理收楼手续，诉讼中又未能提供案涉房屋存在严重质量问题致其无法收楼的证据。

更重要的是，2日起至1日期间，徐先生应知其权利被侵害，应向＊＊城公司主张权利。然而徐先生直到27日才起诉＊＊城公司，要求＊＊城公司支付逾期交房违约金，且无合法有效的证据证明为何事隔近四年半才提起诉讼，因此，终审法院认定徐先生的诉求已超诉讼时效，驳回了其诉求。

小贴士：

购房者买房时如果存在纠纷，除了要保留好证据外，也要记得注意诉讼时效。从本案例来看，诉讼时效为两年时间，如果超过诉讼时效，购房者将有可能不能维护自己的合法权益。

案例2房产证与合同面积不符购房者讨回22万元

，张女士在黄江购买了一套商铺，她和＊＊房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定该商品房建筑面积为104．78平方米，套内建筑面积为83．62平方米，公共部位和公用房屋分摊建筑面积是21．16平方米。同时双方还约定面积差距达到一定比例后，将“多退少补”。

然而，张女士办理房产证时却发现，房产证上显示的建筑面积是87．49平方米，套内建筑面积是83．61平方米，分摊面积3．88平方米。张女士以房产证面积和房屋买卖合同面积不一致为由向法院提出诉求，要求开发商退还多交的约22．6万元房款和该笔钱在几年内的利息。

今年8月份，该案件进入终审。终审法院认为，虽然案涉合同约定该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，但是房屋的公共部位与公用房屋分摊建筑面积未另行计价，故该部分的建筑费用价格应当计入套内面积单价内。

张女士办理案涉房屋的房产证显示案涉房屋的实际公摊面积比案涉合同约定的公摊面积少了17．28平方米。由于张女士已经按照合同的约定交付了全部房款，她理应得到合同约定的建筑面积、套内建筑面积以及公摊面积，最后法院判定开发商退还房款约22．6万元。另外，由于双方未就利息部分进行约定，法院驳回了张女士对利息部分的诉求。

小贴士：

购房合同中一般都会约定购买房屋面积，以“多退少补”的原则解决房款问题。因此购房者在购房时应该多关注一下购房合同和房产证上的合同是否一致，并且保留相关证据，当发现房产证上的面积少于购房合同一定比例时，可向开发商提出退款要求。

案例3受广告吸引买“主题商铺”后悔想退铺？难！

刘女士花35万元购买了南城康城大厦的一套二层商铺。她表示，当时看好楼盘宣传的迪＊尼主题卖点，认为很有升值前景，但没想到该楼盘的迪＊尼主题商场并没有打造成功，相关主题店铺甚至撤出了商场。刘女士觉得自己上当受骗，要求开发商退铺。她说，自己是因为迪＊尼主题才购买的这套商铺，而且开发商的广告宣传内容也是大力鼓吹迪＊尼主题。因此，她认为，即便没有将迪＊尼主题内容载入商品房买卖合同，也应视为合同内容。

不过，终审法院认为，在本案中，刘女士提供的开发商的宣传广告主要为首层，由于案涉商铺位于第二层，该广告的内容并无针对案涉商铺进行具体的说明和承诺，亦无承诺返本销售，再结合刘女士提供的宣传资料上已注明为要约邀请，因此不支持刘女士的退房诉求。

小贴士：

广告宣传不可盲目全信。在买房前购房者应分清楚是广告要约邀请还是要约，特别是开发商和销售人员的口头承诺最好能够保留证据，尽量将承诺写入购房合同中，最大限度维护自己的权益。

二手交易

买卖之前先自查违约成本需掂量

案例4买家私自换按揭银行9万定金打水漂

28日，陈女士和卖方鲜女士签订了《房地产买卖合同》，约定以90．5万元价格购置后者名下的一套房屋。房屋以委托担保公司融资赎楼的方式办理后期赎楼、过户及相关还贷手续。

陈女士称，在合同签订后，她就将购房定金及首期款全部支付完毕，但鲜女士拒不配合办理赎楼手续，造成房屋相关手续时至起诉时都未有进展。

鉴于此，陈女士认为鲜女士违约，因此向法院提起诉讼，请求判决：一、鲜女士继续履行《房地产买卖合同》；二、鲜女士在判决生效后立即为原告办理案涉房屋的赎楼及权属变更（过户）手续；三、鲜女士支付原告违约金90500元等。

卖方反诉成功解除合同庭审中，鲜女士辩称，双方签订合同以后，原定10万元的定金，陈女士仅支付了9万元，而且在合同签订后的次日，向她要求退还定金，以方便其做银行流水，申请抵押贷款。后鲜女士多次催促陈女士补足定金，并及时向银行提交按揭贷款申请，但陈女士多次推诿。

鲜女士从中间方处得知，陈女士9日才将申请银行按揭贷款的资料准备齐全，10日送交银行总部申请贷款。但是，因银行贷款政策调整，陈女士第一次申请银行按揭贷款只获得了六成的贷款审批，即首付要四成。陈女士未按《房地产买卖合同》的约定补足差额，而是私自更换了贷款银行，此行为并未获得鲜女士的同意，严重影响鲜女士收取购房款的进度。

鲜女士认为，陈女士逾期履行合同义务已构成违约，向法院提起了反诉，请求依法判令：一、解除《房地产买卖合同》；二、陈女士向鲜女士支付违约金（定金）10万元。

法院审理查明，陈女士因自身原因导致后续的银行按揭贷款手续延迟，已远远超出了《房地产买卖合同》关于合同签订后7个工作日内提供齐全资料的约定，已构成违约。同时未经卖方同意，私自更换贷款银行的行为也已构成违约。

最终，法院作出一审判决，驳回陈女士的所有请求，并判令解除两人签订的《房地产买卖合同》，同时判决鲜女士没收陈女士已付购房定金9万元。

小贴士：

在二手房买卖当中，如果买方因为自己的原因不能申请到银行按揭，又不愿意一次性付足房款，或者不按照合同交齐首付、定金等，按照相关规定，之前交纳给卖方的定金往往是不被退还的。因此买房前要根据自己的实际经济情况，了解个人银行信用等种种条件后再作决定。

案例5房子没卖成还支付了18．8万元违约金

买家温女士诉称，23日，在第三人的介绍下，她与卖方楚女士签订了二手房买卖合同，合同约定：涉案房产转让总价为940000元，交易定金为50000元；由于涉案房产处于抵押状态，卖方承诺于合同签订之日起45日内自行筹资还清银行贷款，买方则以按揭付款的方式支付除定金之外的楼款，卖方须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续。

上述合同签订当天，温女士向楚女生支付了定金。8日，买卖双方在第三人的陪同下前往银行办理公证委托、监管、按揭手续，温女士向银行提交了相关资料，但楚女士以其居民身份证丢失需要补办为由一直拖延履行合同。温女士因此向法院起诉请求判令，解除两人签订的合同，楚女士向温女生退还定金5万元，同时支付违约金18．8万元。

法院审理认为，8日因楚女士出示的身份证存在问题导致当天无法成功办理银行监管账户手续后，其应20日前提供有效身份证予以配合办理手续，但楚女士经多次催促仍无法提交有效身份证，并份提出退还已收定金，楚女士的这一行为已构成严重违约。最终，法院判令，解除两人签订的房屋买卖合同，三天之内，楚女士向温女生退还定金5万元，同时支付违约金18．8万元。

小贴士：

去年到今年第三季度楼市火爆，不时出现卖家反价甚至违约不肯卖房的情况，不少买家为了买到房子只好补差价，或者接受退定。不过如果遇到“较真”的买家，要求卖家履行合同，那么卖家可能就要承担违约风险。

《中华人民共和国民法典》：第八章　违约责任　　第五百七十七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。