149.5万的房子已经贬值到了105万元，转眼间被告成了反诉人，原告成了被反诉人。昨天，朝阳法院受理的首例由新国十条，也就是房贷新政策引发的购房人退房诉讼案，在一审时发生戏剧性转变。之前起诉卖家要求退还3万元定金的购房者张先生，昨天被卖家周先生反诉要求其按原价继续履行购房合同。目前，此案正在审理中。

案情回放

买房人退房要求返定金

今年4月11日，买房人张先生与卖房人周先生及北京恒洋我家房地产经纪有限公司共同签订了购房合同，购买朝阳区京通苑3号楼3单元的302室。双方约定成交总价为149.5万元，其中70.5万元由张先生自行筹集并于今年4月30日前支付，余款79万元由张先生向银行申请贷款并支付。当日，张先生支付了购房定金3万元。

但是，4月17日国务院公布了针对第三套房的认定规则，暂停发放第三套及以上住房贷款，张先生因无法取得贷款向卖家要求退房，遭拒绝后将周先生诉至朝阳法院，要求全额退还购房定金3万元。而这也成为了自新国十条出台后，朝阳法院受理的首例此类案件。

庭辩焦点

新国十条是否不可抗力

原被告双方最为胶着的一点就是在他们与中介三方签订的《北京市房屋买卖居间合同》第十条约定因不可抗力及遇政府主管机关或贷款机构政策调整而导致合同解除的，各方均不承担违约责任。

张先生认为，新国十条颁布后，他无法贷到第三套房贷，符合合同的第十条约定。

而周先生一方则认为，第一，合同是有效合同，遇到政府机关的政策调控不属于不可抗力。第二，政策是国务院主观发布的政策，原告和被告均是自然人，不存在政府机关，且贷款政策调整没有约定政策调整的具体情形，该条款不具有执行力。国务院和北京市政府出台的政策没有导致双方必须解除合同。此外，该居间合同中没有约定定金。

是否构成违约各有苦衷

当张先生陈述完事实后，被告周先生在答辩中提出反诉。周先生的代理律师认为，张先生没有按合同约定的4月30日前支付首付款，已构成实质违约，且目前不具备法定解除合同的条件，请求被反诉人张先生继续履行《北京市房屋买卖合同》及《北京市房屋买卖居间合同》。

对于违约的说法，张先生显然很委屈，他告诉法庭自己曾多次联系周先生进行沟通，但对方坚决不同意退还定金，还多次说你去告我吧，他出于无奈在4月27日提起诉讼。4月29日法院进行双方调解时，对方无故缺席，合同拖到今天悬而未决是被告周先生单方造成的。

退房原因各执一词

因3万元定金对簿公堂，并坚持按原价卖房，被告周先生有自己的说法。他说，当时双方签的价格是149.5万元，自从国十条颁布后，房价一再贬值，中介告诉他这套房子现在市值约105万元，比当初差了44万元。

他怀疑是因为政策出台后房子贬值，购房人反悔了。对周先生的质疑，张先生明确表示：跟房价无关!张先生说买房是因为自己和妻子的父母都要来北京居住，确实需要3套房子。但是基于现状，贷不到第三套房款，根据合同第十条约定解除合同理所当然。而且连中介公司都认可了自己的要求，口头约定可以退还支付给中介公司的3.2万元中介费，现在就等着法庭的判决了。

背景链接

新国十条

2010年4月17日，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称新国十条。

其中第三条：要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。