一.住改商遇到征拆如何赔偿呢

(一)大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定

比如黑龙江某地在拆迁办法中规定，“拆迁的住宅房屋用作经营使用，只要在拆迁通告发布前，依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的，其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。

(二)也有地方规定住改非可以享受商业用房补偿政策

比如浙江某地区规定，“在拆迁公告公布前近二年以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策。”也有地方表述为按照房屋的实际用途补偿。

(三)参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同

江苏此种补偿标准比较常见，比如宿迁、淮安、泰州等地。参照商业用房估价的前提一般相同，取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间。对沿街的住改非房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。”

(四)一定时间之后的住改非完全按照住宅性质进行补偿

张家界市规定对住改非房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿，具体操作上则根据住改非的时间在住房评估价值的标准上上浮，但此前提必须是在2007之前住改非。此时间点之后除临道路第一层的之外的住改非房屋则一律按照住房性质进行评估补偿。

(五)采用混合标准

比如重庆某地区规定：(一)临街底层住改非房屋被拆迁人实际作为门市经营的面积，参照同地段门市评估价格进行补偿。(二)其他住改非房屋货币安置补偿被拆迁人实际用于经营的面积按住宅评估价格的1：2进行补偿。”

二.住改商遇到征拆的补偿标准的规定

每户可置换不多于240㎡安置房

《规定》同时对置换的房屋面积作了限制，即每户可置换不少于45㎡，不多于240㎡建筑面积的安置房。被拆迁房屋超过240㎡的部分，按被拆迁房屋的评估价值与所选择安置房的评估市场价值之间的差价给予货币补偿。但对于违法建(构)筑物，《规定》态度明确，“一律不予获得补偿”。

“住改商”房屋按评估市场价值60%补偿

在补偿方面，“住改商”房屋参照同区位国有出让商业用地房屋评估其市场价值，并按评估市场价值的60%给予补偿。而没有取得合法、有效的工商营业执照，但在征地预公告发布之前，已持续经营12个月以上且在征地预公告发布之日和之前仍在经营的房屋，参照同区位国有出让商业用地房屋评估其市场价值，并按评估市场价值的60%给予补偿。

“原来的作法是‘住改商’按临街房子补偿，补偿价在1700~1900元/㎡，价格是比较低的。”孙*智称，今后按市场价值来补偿，将使这部分房屋的补偿价格得到提高，“我们计算过，规定实施的话，按市场评估基本能做到2000元至3000多元/㎡的补偿标准。”

每户可获均为12元/㎡的搬迁补助和过渡期安置补助

根据《规定》，拆迁人需按12元/㎡的标准支付搬迁补助，按符合居住使用条件的被拆迁房屋建筑面积计算，每户不足500元的按500元补助。而选择置换且需要搬迁两次的，按置换房屋的建筑面积给予二次搬迁补助，其在安置房建成后通知交付使用时支付。

过渡期安置补助费方面，被拆迁人自行解决过渡期住房的，选择货币补偿或置换补偿，标准均为每月12元/㎡，每户每月不足700元的按700元补助。不同的是选择货币补偿的，可一次性补助6个月。而选择房屋置换的，从从搬迁腾空房屋之日开始补偿，至安置房通知交付使用之日后90日止，补助款每6个月支付一次。

首层商铺每月补助停产停业损失费用40~100元/㎡

经营性房屋的停产停业损失补偿方面，首层商铺每月为40~100元/㎡，二楼及以上为每月20~50元/㎡的标准，给予被拆迁人一次性6个月的停产停业损失补偿。工业、仓储用房的停产停业损失补偿标准为每月8~15元/㎡，同样也是一次性给予6个月补偿。

被拆迁房屋的承租人也可获得赔偿。征地预公告发布之前已签订的房屋租赁合同，征地预公告发布之日仍在实际生产经营，并根据拆迁实施单位的要求，按时搬迁腾空房屋的承租人，将给予承租人一次性6个月的停产停业损失补偿。

根据《规定》，被拆迁人在规定期限内签订补偿安置协议并搬迁腾空房屋，以及选择一次性货币补偿的，拆迁人将给予限时搬迁奖励金和货币补偿奖励金。