以登记为生效要件的抵押权而言，抵押权设立在先而租赁权设立在后，那么依据“时间在先，权利在先”的原则，时间在后的租赁权不能对抗在先的抵押权；就以登记为对抗要件的动产抵押权而言，如果该抵押权设立在租赁权之前，却并未办理登记，那么依据《民法典》第四百零三条规定，未经登记不得对抗善意第三人，抵押权不能对抗具有物权效力的租赁权；反之，如果抵押权设立在租赁权之前且办理了登记，自然就可以对抗设立在后的租赁权。

一、质权与抵押权谁优先

同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。该条款关于法定登记的抵押权与质权并存的受偿顺序的规定不尽合理，因为没有考虑到两者设立的先后顺序，从而违反了法律的公示平等原则。

在法律中，交付和登记是两种不同的公示方式，两者具有同等的法律效力，没有优劣之分，不能认定登记优先于交付占有。在先质后押的情况下，即使抵押权已登记，也不能对抗设立在先的质权。同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。

二、关于船舶所有权变更未经登记的对外效力怎么样

但船舶又不同于一般动产，根据《海商法》第九条“船舶所有权的取得、转让和消灭，应当向船舶登记机关登记；未经登记，不得对抗第三人”和《民法典》第二百二十五条“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人”的规定，未办理船舶所有权变更登记手续的，船舶所有权转让生效，但对外不得对抗善意第三人。所谓“善意第三人”应当包括善意取得所有权和抵押权等动产物权或担保物权的第三人。与船舶所有权变动类似，船舶抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，也不得对抗善意第三人。值得特别指出的是，上述所引的《海商法》和《民法典》的规定，在“第三人”的措辞上存在差异，作为后于《海商法》颁布实施的《民法典》对“第三人”作了限定，即必须是“善意第三人”，这一限定非常必要，也非常重要，它从立法上排除了“恶意第三人”钻法律空子的可能性，同时在司法层面赋予了法官审查第三人性质的权力。