【事件经过】

近日，国务院总理李*强主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。据悉，为发展住房租赁市场，此次会议共推出四项举措，分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面，给予住房租赁市场支持。

【法律解读】

笔者最近帮一个外地朋友在北京租房，跑了很多路看了多套房，最直观的感受就是“租金贵”、“租房难”，要想租到一套价格、位置、面积、户型均合适的住房还真不容易。这次，国务院常务会议推出四项举措培育和发展住房租赁市场，对于缓解“租金贵”、解决“租房难”显然是利好。这四项举措都有针对性。针对住房租赁市场房源不足，会议提出“鼓励个人依法出租自有住房”和“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”，有利于增加房源抑制租金上涨，既可保障租房人群的居住权益，还可消化楼市库存。尤其是允许将商业用房改为租赁住房，是消化商用房库存的一大创新。

推进公租房货币化，则丰富了住房保障方式。此前，多以实物保障为主，加大货币保障以后，既能弥补实物保障的不足，也让住房保障更为灵活，比如有利于保障对象就近租房。此次会议还特别明确了外来务工人员、新就业大学生、专业技术人员应纳入公租房保障范围，这有利于租房公平。而且，完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持，增加租赁住房用地供应，也是培育和发展住房租赁市场的必要举措，比如在金融方面，可探索的空间很大。另外，强化监管也不可缺少，因为住房租赁市场长期比较混乱，房屋中介做“二房东”哄抬租金的现象很常见，“黑中介”更是经常出没。

在笔者看来，过去多年住房租赁市场之所以乱象丛生、租金快速上涨，原因之一就是中国楼市发展不平衡——重视新房和二手房(房源、代理、租房)买卖市场，对住房租赁市场重视不够，导致楼市“一条腿长一条腿短”。住房租赁更像一条“瘸腿”——发展滞后、监管滞后，也是很多人宁愿买房不愿租房的原因之一。比如说过去楼市宏观调控很多次，主要针对房屋买卖市场，似乎没有涉及住房租赁市场，这大概是因为舆论对住房租赁关注度远不及新房和二手房交易。另外，也是因为住房租赁市场对于地方财政、宏观经济影响有限，所以，住房租赁市场在楼市大概沦为“三等市场”甚至“四等市场”。

虽说廉租房一直比较受重视，2010年多部门下发《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》后，公租房也受到重视，但住房租赁市场不能只靠这两种保障住房来支撑，还应该发展商品住房租赁以满足多样化需求。再说，从多年实际情况来看，廉租房与公租房的供应远远不能满足需求。因此，我国住房租赁市场亟需整体发展，以弥补中国楼市发展的短板。一旦住房租赁市场发展成熟，就可分流部分购房需求，缓解房价上涨压力。而这次推出的租房新政，则有望让楼市另一条“瘸腿”好起来，利于让房屋买卖和住房租赁这两个市场走向平衡发展。

但此次新政能否治愈住房租赁市场这条“瘸腿”，首先，取决于对房屋买卖和住房租赁能否“一视同仁”，纳入整体改革及调控方案。其次，从中央到地方能否出台具体推进措施，以更多实招给住房租赁市场输送“营养”。其三，能否把租金价格作为考核地方发展住房租赁市场的政绩依据。同时，相关法制能否进一步健全。