2007年5月间，媒体报道，上海房屋维修资金管理中心成为3家上市公司第一大流通股股东，违反了建设部相关监管规定。

上海市房地局迅速做出反应，召开新闻发布会，就“违规炒股”事件做出公开回应，称当时由于汉唐证券事件，使用维修资金投资股市属于迫不得已。

“迫不得已”

笔者理解，上海房屋维修资金管理中心所使用的“维修资金”应为“住宅共用部位、共用设施设备维修基金”（以下简称“维修基金”）。其法律依据为建设部于1998年11月9日颁布，1999年1月1日起施行的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的通知（建住房［1998］213号，以下简称“管理办法”）。

根据《管理办法》的规定，凡商品住房和公有住房出售后都应当建立维修基金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。《管理办法》第七条明确规定：“维修基金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律，法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。”

按照上述规定，维修基金专项用于住宅共用部位共用设施设备的维修。维修基金闲置时，笔者理解，为保证资金安全，维修基金的运用应限于还本付息较有保障的银行存款、国债等方式，而不能用于风险较大的股票投资。并且，《管理办法》明文规定，除可用于法律、法规规定的范围外，严禁挪用他用。也就是说，维修基金只能用于国债或法律、法规规定的方式，否则即为违规。但相关法律、法规并无维修基金可用于投资股票的规定。

上海市房地局的快速反应无疑值得赞赏，但在上述明确的法律规定面前，“迫不得已”的说辞还是略显苍白。而在下述罚则面前，这种说辞可能更显无力：

“维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，由当地财政部门和房地产行政主管部门按规定进行处理。情节严重的，应追究直接责任人员和领导人员的行政责任；构成犯罪的，应依法追究刑事责任。”

代管的权限

按照《管理办法》的规定：“商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2％－3％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有。”按此规定，维修基金的所有权属于全体业主。

尽管《管理办法》规定业主对维修基金具有所有权，但该办法同时设计了一个代管机制。根据《管理办法》的有关规定，在业主缴纳维修基金时，由售房单位代收；在业主办理房屋权属证书时，售房单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。在业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。据此，维修基金尽管属于全体业主，但在不同阶段，由不同单位代管；而在业主办理房屋权属证书至业主委员会成立前，维修基金由房地产行政主管部门代管。

在此我们姑且不讨论代管机制的目的，仅仅讨论代管的含义。所谓代者，代理也，代管机构应为业主的代理人，应无疑义；但是对于“管”字，可以理解为保管，可以理解为管理，还可以理解为监管。可惜的是，《管理办法》并未对代管的含义作出明确规定，我们只能从《管理办法》的具体规定，来追寻房地产行政管理部门作为代管人情况下代管的真义。

《管理办法》第十一条规定：“业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。”

对于上述规定，笔者的理解是，维修基金的具体管理人，在业主委员会成立之前，是售房单位或售房单位委托的管理单位；在业主委员会成立之后，是物业管理企业。该等管理人作为全体业主的代理人，负责提出维修基金的使用计划，这种使用计划，应该也包括在维修基金闲置时投资于国债。而房地产行政管理部门，在业主委员会成立之前，也就是在其作为代管人时，根据上述规定，其职责仅为审核售房单位或售房单位委托的管理单位提出的使用计划。

房地产行政管理部门作为代管人所起的作用，应当是在业主委员会，也就是对维修基金使用的决策主体为产生之前，代为进行决策。也就是说，房地产行政管理部门的代管，应当是代为监管（房地产行政管理部门代为监管的规定，在《上海市商品住宅维修基金管理办法》中也有体现。该办法第五条规定，业主委员会成立之前，维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管），是审查维修基金使用的合法性，而非制定具体的使用计划，更不应作出购买股票或国债之类的决策。

综上所述，维修基金不能用于炒股，即使能够炒股，也不应由作为监管机构的房地产行政管理部门来进行。作为行政机关，不宜涉入具体经济操作是应有之义。但这并不意味着房地产行政管理部门应当严格限制维修基金的投资渠道。

考虑到银行存款的收益较低，或许房地产行政管理部门更应该考虑的是，除了在维修基金闲置时可投资于国债外，如何在合法的前提下，有效提高维修基金收益水平。