商品房买卖合同补充协议注意事项：1、补充协议效力大于合同条款。若本补充协议与本合同有关规定有抵触，则以本补充协议规定为准。补充协议所设格式化条款，效力大于非格式条款(标准合同示范文本)，违背了法律法规相关规定。2、宣传广告不承担法律责任。本合同与宣传资料、样板房的画片、数据、文字如有出入，以本合同内容为准。凡本合同未约定之事项，对双方无约束力。补充协议将商品房销售发放的宣传资料、样板房画片等仅视为购买参考，其实质是不对这类宣传资料的真实性负责，不按宣传履约，也不承担违约责任。3、购房总价成违约金基数。任何一方在本合同签订后单方面终止合同，应承担终止合同违约金，比例为合同总价款的20%。补充协议看似对买卖双方有利，实则是单方面加大了消费者违约责任。4、限定买家商品房用途。该商品房仅为住宅用途，剥夺了消费者应享有的权利。

一、如何确定精装修的标准

1、购房合同

购房合同的约定是确定精装修标准的主要依据：

开发商与购房者签订的商品房买卖合同，是司法实践中认定精装修标准的主要依据。实践中部分地区的购房合同，对此约定是较为详细的。比如杭州地区，不但单独约定了装修价款，还会在附件中详细的约定装修材料，设备的品牌、产地、规格、型号、面积等，这样的约定在案件审理中会比较的清晰。

如果有些开发商在合同中约定的是同等档次之类的表述，那很有可能是没有合同约定或者在约定不明确的情况下，双方会产生非常大的争议。

2、样板房

样板房是可被视为精装修标准的判断依据：

住建部商品房销售管理办法第31条规定，房地产开发企业销售商品房时，设置样板房的应当说明实际交付的。商品房的质量、设备、装修与样板房是否一致。未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

3、广告宣传、楼书

广告宣传的内容包括楼书就是运用了最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释。商品房的销售广告和宣传资料满足以下两个条件的，应被视为邀约：1．出卖人就商品房开发规划，范围内的是房屋。及相关设施所作的说明和允诺具体确定的。2．对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

例如：曾经有判例中法院认为类似多少元每平方米的广告宣传表述过于粗略，不足以构成邀约，这种宣传仅限一般性的说明和允诺。并不包含将标的物特定化的内容，也未在广告中具体说明，确定该价格的主要内容及组成方式。

另外，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确定起决定性影响的仍然是房屋的单价、地段等因素。赠送的装修价格虽有影响，但不构成重大影响，因此不构成邀约。

但同时也有其他法院呈不同的态度，比如说在南昌有一个案子，2000元每平方米的精装修标准的广告，该法院认为该广告说明具体确定，而且2000元在当时的房子单价只有一万元的时候占比比较大。所以在当时南昌中院是认定对涉案合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，视为邀约。

4、公示的精装修明细

精装修组成明细的公示内容是确定精装修标准的确定依据：2018年9月，杭州关于进一步规范商品房销售现场公示和代理销售行为有关通知，要求公开装修价格、装修预算、明细以及装修装饰的主要材料和设备的品牌、产地、规格、级别、数量等。第二个也要求在销售现场设置样板房的，应当说明实际交付的商品房的质量，设备以及装修是否与样板房一致。包括我们相邻隔壁的南京也在2019年的1月发布了一个关于进一步加强我市商品房全装修建设管理的通知，都是政府要求房开公司要在销售现场公示装修标准。

二、明晰了房屋产权证的办理义务

新版《商品房买卖合同》第二十条明确约定买房人与出卖人共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。

旧版《商品房买卖合同》就此没有明确的约定，且我国相关的法律法规对办证义务的规定存在矛盾之处，造成了买房人与出卖人就谁负责办理房屋产权证而产生的种种纠纷。实践中的做法是买房人提供全款发票、契税完税证明、大修基金等全部手续给出卖人，出卖人在齐备完整的资料后，前往房管局办理，待房管局通知领证后，出卖人再到房管局领取证书并分发给买房人。

除此之外，新版《商品房买卖合同》第二十八条约定补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。即买房人与出卖人形成的补充协议不能与新版的主合同相冲突，否则，以主合同为主。

在本次新版《商品房买卖合同》补充协议的备案审查中，为了防止出卖人在补充协议中的约定侵害买房人权利，房管局要求备案的补充协议不得超过2000个字符。