农村宅基地有偿退出机制的建立大家众说纷纭,那农村宅基地是退出还是流转?农村宅基地退出和农村宅基地流转哪一个对农民更加有利呢?不论是从稳增长的角度,还是从推进城市化、城乡一体化、增加农民的财产性收入的角度,都应尽量放开农村宅基地的转让,将农村宅基地的活力充分释放。
允许城市人到农村购买宅基地,一直是个讳莫如深的话题,无论是现行法律还是宅基地各试点地区,都没有碰触这条“红线”。
但是,在国家稳增长着力推动供给侧改革的大背景下,笔者认为,有必要进一步解放思想,大胆放宽宅基地流转,特别是取消宅基地购买人资格的限制。允许城市人到农村购买宅基地,可以释放出巨大的需求,从而对稳增长形成有力的支撑。
担心大可不必,据统计,全国共有宅基地2.5亿宗。假设1%发生转让,就有250万宗。如果每宗售价5万元,总价就是750亿元。转让农户将这750亿元投入城市,就会对城市的房地产市场形成有力的支撑。
受让人一般都要重新改造,如果以每宗改造投资5万元计算,总价又是750亿元,对于建材、装修、家电等行业也会形成有力的支撑,还能促进社会主义新农村建设。如果5%的宅基地发生转让,那么其释放出的需求就会将近万亿元,说不定还能形成第二波房地产热。
有人担心,放开农村宅基地的流转,尤其是允许城市人购买宅基地,可能导致大量违法用地行为的发生,从而引起耕地流失。其实,这种担心大可不必。如果在实际操作中,真正严格按照土地管理的法律法规办事,就不会出现上述担心的问题。
因为根据《土地管理法》的规定,宅基地使用权人在出售或出租宅基地后,不能再申请新的宅基地。如果在实践中严格照此办理,就不会出现违法用地的问题,也不会导致耕地的流失。
现实情况是,虽然政府严格限制宅基地的转让,但是在基层倒卖宅基地的现象屡见不鲜。一些基层干部凭借手中的权力,不断违法占地,卖旧建新,谋取不正当的利益,该严格管理和严格禁止的应该是这种行为。我们现在是该管住的没有管住,管住的反而是不应该管的。
国家正在大力推进城市化,鼓励农民进城置业创业。如果放开宅基地的转让,尤其是允许城市居民到农村购买宅基地,宅基地的价值就会大幅度提升,宅基地使用权人就会获得一笔进城创业的资本,或者购买住房,或者去做生意,真正实现人的城市化。
国家也在一直倡导城乡一体化,统筹城乡协调发展。农民进城,或购房置业,或经商做买卖,会拉动内需,推动城市化的进程。同样,允许城镇居民到农村购买宅基地,就会为农村发展注入一笔不小的资金,从而促进农村经济社会发展,推动社会主义新农村建设。
国家也一直在要求提高农民的财产性收入,但对于绝大多数农户来讲,宅基地是最主要的财产。而如今对宅基地的转让进行如此严格的限制,使得宅基地很难变现,大大降低了宅基地的财产属性,也就谈不上增加农民的财产性收入。
另外,未来二十年,中国60岁以上老年人口将达到4-5亿,养老问题将让整个社会不堪重负。如果允许城镇居民到农村购买宅基地,让那些愿意在农村生活的老年人到农村定居,就会大大降低养老成本。
还有人担心,放开宅基地流转,会导致大量农民无家可归、流离失所,影响社会稳定。我们总是把农民当成没有理智的人群而操多余的心。农民与我们一样,绝大多数都是有理性的人,不会随意出卖自己的房屋。没有理性的城镇居民也不少甚至更多,国家却从未禁止过城镇房屋的自由转让,城镇也未发生因出售房屋而流落街头的问题。
那么,为什么还要严格限制甚至禁止农村宅基地的转让呢?我们不能因为个别农户的不理智行为,而去严格限制其他农户去变现自己的主要财产—宅基地。不能一个人得了病,其他人一块陪着吃药。
因此,不论从哪方面来讲,都应放开农村宅基地的转让,特别是要允许城市居民到农村去购买宅基地。
放开不等于放任,当然,放开农村宅基地的转让,不是放任不管,而任其野蛮生长。
首先,最重要的莫过于严格限制农地转为建设用地。依据土地利用总体规划,编制好村庄规划,严格限定村庄发展规模。然后,严格按照土地管理法“一户一宅”的规定和省、自治区、直辖市规定的宅基地标准审批宅基地,决不允许新的一户多宅。尤其是对于出卖和出租宅基地的,绝对不能再批准新的宅基地。
要坚决杜绝过去长期存在那种现象,一边是农民无地建房,或者一边是农户合法取得的宅基地的转让受到严格限制,一边却是一些村组干部在不断地卖旧建新、谋取私利。
其次,有关法律应该明确规定宅基地使用权的年限。农村宅基地属于农民集体所有,宅基地使用权人只拥有宅基地的使用权。按照土地承包法的规定,土地承包经营权的年限是30年,而有关法律却没有对宅基地的使用年限进行规定。
如果宅基地使用权人是本集体经济组织成员,不规定宅基地的使用年限还说得过去。但如果宅基地使用权人不是本集体经济组织成员,就会出现非集体经济组织成员无限期使用本集体宅基地的问题,对本集体经济组织成员显然有失公允,从法理上也说不过去。
再次,有关法律应该明确规定宅基地的优先购买权。笔者认为,对于宅基地的转让,本农村集体经济组织成员应该拥有第一顺位的优先购买权。如果本集体经济组织成员放弃优先购买权,本集体以外的农村居民应该拥有第二顺位的优先购买权。只有二者放弃了优先购买权,城镇居民才有权购买。
这样,一方面可以首先保证农村居民的居住权利,另一方面还可以促进节约使用土地,同时也兼顾了城市居民对农村宅基地的需求,提升宅基地的财产价值。
最后,要扎扎实实地做好农村宅基地的确权登记发证工作,妥善处理各种历史遗留问题,公平公正地调解好宅基地权属争议,做好宅基地使用权的转移登记,依法维护好宅基地的交易安全,以促进农村社会的和谐稳定。
总之,不论是从稳增长的角度,还是从推进城市化、城乡一体化、增加农民的财产性收入的角度,都应尽量放开农村宅基地的转让,将农村宅基地的活力充分释放。
-
现在农村宅基地政策,农村宅基地转让流程是什么
70人看过
-
农村宅基地流转办法
324人看过
-
农村宅基地转让流程
245人看过
-
农村宅基地可以退出,要房还是要钱?
139人看过
-
农村宅基地出租流程
458人看过
-
农村宅基地退出补偿标准应该怎么定
373人看过
农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地,包括住房、附属用房和庭院等用地,只要使用土地符合规划就是合法的。 农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织,农民只有宅基地使用权,宅基地使用权可以依法转让。 宅基地的转让必须符合法律... 更多>
-
农村宅基地是否能流转?西藏在线咨询 2022-05-29可以,但有限制。农村宅基地流转仅限于同一村集体内部成员之间。和农村承包地的流转不同,目前宅基地的流转基本上只存在“转让”这一种形式。也就是会造成原农户宅基地使用权的丧失,因此为了避免宅基地的使用权落户到非集体成员以外的人员手中,损害本村其他村民的土地权益,只能转让给本村的人员。
-
农村宅基地是否可以流转?青海在线咨询 2022-06-01可以,但有限制。农村宅基地流转仅限于同一村集体内部成员之间。和农村承包地的流转不同,目前宅基地的流转基本上只存在“转让”这一种形式。也就是会造成原农户宅基地使用权的丧失,因此为了避免宅基地的使用权落户到非集体成员以外的人员手中,损害本村其他村民的土地权益,只能转让给本村的人员。
-
农村宅基地是否可以流转上海在线咨询 2022-05-16农村宅基地使用权可以流转,但必须具备以下条件: 1、是经本村委会同意; 2、是转让人与受让人为同村人; 3、是转让人户口已迁出本村或“一户多宅或多房”。如系一户一宅,须明确表示不再申请宅基地,且有证据表明其已有住房保障,如与其他近亲属合户居住。
-
农村宅基地确权是指农村土地流转吗?新疆在线咨询 2021-04-14农村集体土地确权登记发证与集体建设用地流转、农村土地整治、农用地流转、土地征收等各项重点工作挂钩,集体土地确权颁证自然包括宅基地确权。宅基地确权可以帮助农民进行土地流转时有相应的保障,虽说现在宅基地还不允许买卖,但随着政策的发展,这一点也不是不可能。
-
农村宅基地退出应该拿什么补偿海南在线咨询 2022-05-08关于宅基地补偿的问题,农村宅基地退出的政策各地都不一样,国家也正在探索相关的机制。目前已经发布了宅基地有偿退出管理制度的地区一般的补偿办法分为几种,一种是纯货币补偿,一种是以换房券或者买房券的补偿,有些地区还有进入城镇生活后的社保补偿等。例如,平度市出台的《农村宅基地有偿退出暂行办法》规定,单户退出宅基地使用权的,对原宅基地上建筑物拆除复耕,经验收后,按复耕面积给予复耕者补助,补助标准为20元/平