债务不因房屋转移而转移案例分析：

案例1

进城打工的小张买了套二手房,刚搬进去住了半个多月,物业公司就在他家门上贴出了“欠费清单”。上面显示此住户原房主已拖欠物业公司9年半的物业费,总计1010元。

小张觉得,钱虽然不是很多,但不能白白当了冤大头,当初的购房合同上可是写明的,在双方交接钥匙以前,双方应办理有关物业的交接,包括物业管理,并结清相关费用。但因为没有核实信息,结果还是出现了拖欠物业费这个麻烦。

物业公司觉得这笔钱数额较小,所以9年多时间一直没有起诉原房主。又到收取物业费的时候,他们就在小张家门口贴上了催款单。“我们不管你卖不卖房,我们只对房屋所有人催缴欠款。”

案例2

无独有偶,尹女士也遭遇了这样的情况,买房时原房主承诺物业费、水费、电费、燃气费等费用没有任何拖欠,而且还把近几年缴纳相关费用的收据拿给尹女士看。但后来入住之后却被告知拖欠五年共9000多元的物业费。

尹女士找到原房主,原房主说那些物业费是单位欠的,原单位黄了,他个人这几年肯定没欠,让她去找原单位去。尹女士千方百计找到了原房东单位的留守人员,得知近些年单位效益不好,连开工资都难,公司员工几乎都离开了,当时相关事宜负责人早已联系不上了,最重要的是单位根本没有能力为尹女士补交这9000多元。虽然她最后自己补缴了这笔钱,但总觉得很委屈。

律师说法与分析

律师认为,小张和尹女士可以要卖方承担陈欠物业费,同时在使用房屋期间拖欠的各项费用都可以要求卖方补缴。转让房屋时遗留的欠费问题,从法律上讲,应该与房产买受人无关。因为合同具有相对性,合同是两者之间的问题,不能涉及第三人。像他们这种情况由于原房主所拖欠的物业费是基于原房主与物业公司之间的服务合同产生的,而在该法律关系中,并没有涉及到后来的买房人,所以他们没有义务支付该部分物业费。房子的转移并不意味着债务的转移。物业公司应该与原业主通过法律途径解决。

第二个案例中,原房主让尹女士去找单位索要该部分费用是没有法律依据的,因为尹女士与原房主的单位不存在任何依附关系,尹女士没有权利直接找原房主的单位。

鉴于目前尹女士已经补交了原房主所拖欠的物业费,尹女士追回该部分款项最好的方式是通过诉讼直接向原房主请求该部分费用,因为尹女士与原房主的合同中明确约定了:“房子不欠物业费、水电气等任何费用,如有陈欠物业费等,由原房主负担”,现在尹女士已经替原房主偿还了应该由原房主补交的物业费,尹女士与原房主之间形成了债权债务关系,尹女士作为债权人要求债务人原房主清偿债务的主张应该获得法律的支持。

在二手房买卖过程中,买卖双方通常会忽略诸如物业、水电等费用的结算,所以为了避免这类纠纷的发生,业主在购买二手房时,在确保房屋质量的同时,一定要先查清原房主是否拖欠费用。如有欠费现象应要求原房主结清,最好在买房交易前与原房主一起,把各种费用全部交清,并逐一与水、电、煤气、暖气、电话、有线电视等公司落实。这样虽然麻烦,但是较为稳妥。

另外,买方也可通过预留押金的方式避免产生此类纠纷。比如,买卖双方在签订合同时可以在合同中约定一定数量的押金,在房屋交付后,买方携带产权证到供暖、物业等部门变更合同主体,如果原房主隐瞒事实,房屋确有欠费,而原房主拒不补交时,可以用预留的押金交付。