征地拆迁让一些农户发了财，但也让一些农民朋友身陷麻烦，甚至成为飞来横祸。廖先生一家就因为在自家宅基地上翻建了下房屋，就被认定为违章建筑，被下达了强制拆除通知书。面对房财两空的危机，廖先生一家食不知味，除了焦灼还是焦灼。

到底是廖先生违建，还是拆迁方故意设置的拆迁圈套，实现“以拆违促拆迁”的目的？今天，爱土拆迁律师团为大家具体分析，希望对有廖先生类似遭遇的农民朋友提供参考。

翻建农房遇上拆迁补偿，廖先生双喜临门奔小康

廖先生家在农村，拥有一套兴建于1981年的老房。后来因为家里人口增加，2003年的时候，廖先生对房屋进行了翻新重建，在原有宅基地上修建了两层楼房。廖先生一家从此过上了和和美美、充满希望和幸福感的小日子。

2017年廖先生一家迎来了生活的重要改变。当地政府下发了拆迁通知，廖先生的房屋也在拆迁范围内。出于对拆迁致富的期待，廖先生一家人都静静地等待着房屋拆迁，期望过上更好的生活。

反转：规划局认定违建，强制拆除没补偿，廖先生懵了

但首先到来的不是丰厚的拆迁补偿协议，而是规划局的一纸“违建强拆通知”。房子要被拆了，但是，“违建面积”却没有补偿。廖先生百思不得其解，自己这房子住的好好的，也建了这么多年了，此前从没有接到任何违建的通知，现在却说房屋是违建，“上哪儿说理去”。

不服违建认定，廖先生找到规划局相关人员进行交涉。得到的答复是，廖先生违反了《城乡规划法》的关于翻建房屋的相关规定，并且房屋所占宅基地面积超出规定，超出面积部分属于违法建设。规划局其作为可以行使行政处罚职权的部门，依法对违法建筑作出行政处罚，属于事实清楚、程序合法、实体合法。

梳理：廖先生的情况，符合《城乡规划法》上认定的违建吗？

根据《城乡规划法》第四十一条第二款规定，在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。

第六十五条在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

但事实上，《中华人民共和国城乡规划法》是2008年才开始实施的。根据法不溯及既往的原则，对一部法律实施前的行为，是不能适用这部法律认定其违法的。因此，2008年之前修建好的建筑，是不能适用于这部法律的，直接按照《城乡规划法》来认定房屋翻修没有取得乡村建设规划许可证，认定违建，缺乏法律依据。

而根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证的有关通知》（国土资发［2016］191号）（以下简称通知）第五条规定，1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。

法不溯既往：廖先生翻建房屋在2008年前，且并未扩建，不属于违建

廖先生的家里的老房是1981年就建成，此后并没有扩大，翻建房屋也发生在2008年《中华人民共和国城乡规划法》发布之前。因此按照《通知》规定，廖先生的宅基地应当按照实际占用面积进行确权登记，也就是宅基地面积超出标准一说，站不住脚。

廖先生咨询律师了解相关情况后，遂向上级政府申请了行政复议，目前案件正在办理中。

现在农村很多的自建房屋，在盖房的时候是很少有去办理什么审批手续的，以至于形成的无证房屋比比皆是。因此也给了拆迁方一些空子可钻，采取以拆违促拆迁，降低拆迁成本的手段。

爱土拆迁律师团提醒大家：正在遇到农村房屋拆迁的被征收人，如果遇到“以拆违促拆迁”，受到不公平的拆迁补偿待遇，及时走法律程序，维护自己合法利益。