我们在土地增值税清算中存在应当清算与可要求清算两个概念。国税法[2006]187号及国税发[2006]91号文规定：

符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

在应进行清算的语境下，纳税人的权利义务是明确的，即只要满足了上述条件就必须在规定的时限内完成清算。而实务中，对于一个正常开发的楼盘，要完成100%的销售是极为困难或跨期较长的。所以，通常一个清算项目都只是满足可要求清算的条件，尚不满足应当清算的条件。可以要求清算的主体是主管税务机关，而非纳税人。在这里，国家税务总局以可措辞，而不用应当或者必须，就相当于授予了主管税务机关选择性的自由裁量权（其可以自由选择做还是不做，当然，大家也额外品出了可以选择何时做的意思）。如果税务机关对于可要求清算的标准不清晰，就容易出现纳税人之间的税收待遇不公平：有的企业达到清算条件马上就要清算缴税，而有的企业只要不全部销售，就可能一直不进行清算，占用资金。几年下来，光资金利息的差距就是一大截。

因此，我们应当重新审视土地增值税清算条件的设置：

首先，对于应当清算的条款中房地产开发项目全部竣工、完成销售的已经几乎沦为一个无用条款。实务中已经很难看到一个楼盘是到100%销售才进行清算的，房地产商留一个车位不卖，就不符合条件。因此，需要考虑是否还应当设置应清算和可要求清算的两重标准。

其次，关于可要求清算的权利，建议应当是双方享有的。即只要满足这些条件，既可以由税务机关要求纳税人进行清算，也可以由纳税人主动提起清算申请。

最后，税务机关在实施要求清算时，应当在统一的时间内统一对同时期的项目进行并按时间先后顺序，先建设销售的项目先清算，比如2017年统一对2012年的项目统一要求清算，2018年对2103年以此类推。