建设工程施工合同无效，但工程经竣工验收合格的，承包人主张工程价款优先受偿权，可予支持。分包人或实际施工人完成了合同约定的施工义务且工程质量合格的，在总包人或非法转包人怠于主张工程价款优先受偿权时，就其承建的工程在发包人欠付的工程款范围内主张工程价款优先受偿权，可予支持。

在审理分包人主张行使工程价款优先受偿权的案件中，我们建议，人民法院有必要对如下问题进行实质审查：

总包合同、分包合同的合同效力；

发包人是否付清工程价款；如未付清总包方工程款的，则进一步查明发包人欠付的工程款金额及其相应的工程范围；

是否存在总承包人怠于行使优先权，或发包人与总承包人恶意串通故意减少工程价款等损害分包人合法利益情形。

在各方举证责任方面，发包人及／或总承包人负有证明其双方之间已付清工程价款（包括最终结算价款增减（若有）的合法性和合理性）的举证责任。在发包人与总承包人已经提供表面证据证明付清工程价款的情况下，若分包人仍主张工程款优先受偿权的，则分包人负有证明存在总承包人怠于行使优先权或发包人与总承包人恶意串通故意减少工程价款等损害其合法利益情形的举证责任。

《民法典》第四百零九条【抵押权及其顺位的处分】抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。但是，抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意的，不得对其他抵押权人产生不利影响。

债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但是其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

建设工程纠纷能否约定仲裁

可以约定仲裁。建设工程发生的合同纠纷属于平等主体之间的合同纠纷或其他财产权益的纠纷，当事人之间可以在约定仲裁条款。当事人约定的仲裁条款具有法律效力的，则约定的仲裁条款有效。当事人就约定的内容发生纠纷时，可以向仲裁机关申请仲裁。虽然建设施工合同属于专属管辖的范围，但不排斥当事人在合同发生财产纠纷约定的仲裁适用。