二手房办理旧房按揭常误解的几个问题
来源:法律编辑整理 时间: 2023-03-22 10:00:53 197 人看过

(一)资料准备不齐全客户在申办按揭过程中,常因提供的资料不齐全,导致被银行退回而拖延了时间。大多数资料需将原件与复印件对照审核,缺一不可。

(二)对物业评估值要求过高。很多客户要求评估公司把物业的评估净值做高从而达到提高贷款额度的目的,这是不实际的。银行对评估报告严格审核,必要时会协同物业估价所把关,估价不可脱离市场成交价,更不能受个人要求所左右,一切都有章可循。

(三)不是所有物业均可办理按揭。业主所购物业中有一部分是不能办理按揭的,这方面银行有严格的规定,如:别墅、写字楼、厂房、商铺均不发放按揭贷款。所以,客户在准备购买物业时一定要详细了解物业的类别及使用年限。

(四)不应向银行隐瞒真实情况。我们将个人资料与评估报告送到银行所指定的律师事务所鉴定后,银行会勘查现场(所购物业),审查物业的基本状况,同时会与借款人晤谈以了解个人资信情况。我们在办理银行按揭过程中因客户隐瞒其真实情况被银行拒贷的情况时有发生。

(五)不应向银行要求贷款额度过高及贷款年限过长。由于多数客户对贷款额度及贷款年限不甚了解,会提出过高的要求。银行发放按揭贷款的额度及年限主要参照评估值、借款人的实际经济情况、楼宇具体状况及多方面因素来决定。在这方面各商业银行均有严格的规定,目前最高贷款额度为物业评估值的六成,年限最高为15年,同时要求楼宇较新、楼层高和朝向好等条件。在多数情况下,银行一般按评估值的五成及10年贷款期限上下浮动。

(六)不应要求银行放贷时间过快。银行收到资料及现场勘查物业后,五个工作日内出具《贷款承诺书》,借款人然后到律师事务所签按揭合同,同时买卖双方签定正式的《房屋买卖合同》,在公证后即可办理房屋转移登记手续,交纳税费后领取新房产证。如果买方是夫妻,签定合同时一定要双方同时到场。银行在规划国土局办理完新房产证的抵押登记手续后一至两日内发放贷款,至此,按揭流程全部结束。一般而言,根据各有关部门的办理程序及承诺时效,这一过程需45~50个工作日。

一、按揭买二手房的注意事项

第一,检查房屋的产权证和土地证,看两证是否齐全(有些房本是两证合一的);

第二,是要看清楚产权证是否被抵押和土地证上的土地使用年限的记载;

第三,检查房屋本身的质量。除了以上几点之外,还要注意房屋是否被卖房人出租;

第四,要检查房产证上的产权人姓名和卖房人的身份证上的姓名是否一致。

第五,看产权证上是否有共有人,如果有共有人,还需要共有人出具书面同意证明。即使是夫妻共有的情况,也需要另一方出具证明,以避免纠纷;

第六,对于买方来说,除了要严格按照建设委员会的二手房买卖合同格式订立合同之外,还需要将一些细节问题纳入合同内容。主要包括房屋的物业管理交接,户籍的迁移等问题。

第七,买方可以留一定的房款作为“保证金”,等买房将物业管理交接,户籍迁出之后再将房款全部交齐。

第八是对于贷款无法如约办下来的情况要尤其注意,这是导致最近一些二手房合同纠纷的主要原因。买房人可以在合同中事先约定,可以设立一个期限,如果由于客观原因到期未能办理按揭贷款,双方的解决办法。

按揭买二手房的流程

第一步,找好意欲购买的二手房,该二手房必须产权明晰,符合政府规定的进入房地产市场流通的条件。

第二步,选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的二手房房产交易代理机构,并在该机构完成二手房房产价值评估工作,交纳房产评估费。

第三步,借款人申请二手房抵押贷款应填写借款申请表,并向贷款银行提交所需材料;

第四步,由银行指定的律师事务所进行资信审查,并负责组织对交易房屋进行二手房房价评估,所评估价值作为贷款银行确定贷款额度的依据;

第五步,借款人与贷款银行签订借款合同;

第六步,办理抵押、保险等有关担保手续;

第七步,借款合同生效,资金划入借款人指定帐户。

二、二手房按揭贷款条件

(一)具有城镇常住户口或有效居留身份;

(二)具有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;

(三)具有购买住房的合同或协议;

(四)能够支付不低于购房全部价款后防务评估价50%的首期付款;

(五)同意以所购房屋作为抵押物,或提供贷款行认可的资产作为抵押物或质物,或有具备担保资格和足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人;

(六)贷款行规定的其他条件。

声明:该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误,请通过反馈渠道提交信息, 我们将及时处理。【点击反馈】
律师服务
2025年03月09日 17:37
你好,请问你遇到了什么法律问题?
加密服务已开启
0/500
律师普法
换一批
更多律师事务所相关文章
  • 房屋按揭贷款常见的纠纷问题处理
    按理说,个人住房按揭贷款保险不仅让众多消费者圆了自己的住房梦,而且有效地防范了银行的信贷风险,这一举两得的好事应该叫好又叫座才对,然而现实却并非如此.张女士前年以按揭方式买了一套36.95万元的住房,按揭保险费率为0.7%,当时被要求一次性交清15年的总保险费3759元。上个月她提前还清了贷款,然而到保险公司退保,保险公司只退了2124元,张女士不解,才过一年多,3759元的保险费竟被扣掉了1600多元。我的保费是15年的,保险公司怎么承担一年多的风险就扣掉了近半数的保费,这太没道理了。张女士对此颇有微词。提及住房按揭保险,杜女士气不打一处来:我按揭贷款30万元,如果这房子出了事,保险公司最多赔偿10万元,而且保险合同规定本保险第一受益人为贷款银行,而投保人享有哪些权益却没有写明。弄不懂住房按揭保险的远不止张女士和杜女士。李先生说:我弄不明白,我交了按揭保险费,为什么第一受益人是银行?既然
    2023-06-04
    314人看过
  • 二手房个税问题解决
    二手房个税应该要怎么缴纳?哪些情况可以不用缴纳个人所得税?针对二手房买卖问题,本报热线接到上百个咨询电话,对此,我们挑了一些典型问题进行解答。外地有房,二手房个税要不要缴?1.问:我在南京本地拥有一套住房,在上海也买了房子。现在想把南京这套房子卖了,能亭受到免税的优惠吗?个税征收细则中规定:对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,才能免征个人所得税。一些房主不仅在南京本地拥有住房,在外地也买了房子。虽然他们当中很多房主在南京的房子已经满5年,但这明显与家庭唯一生活用房不符。但是,目前南京个税征收只针对一地住房,即目前只对本市的房屋产权信息进行采集。如果只在南京登记有一套住房,且自用达5年以上,不论在外地另有几处房屋产权,都可享受个税征收优惠免税政策。2.问:我家装修发票已经找不到了,怎么办?答:提供不了装修发票的,不能扣除装修费用。而支付的住房装修费用是指纳税人能提供实际
    2023-06-10
    263人看过
  • 二手房房产证过户的常见问题解答
    a、二手房买卖双方持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请,并申报成交价格,拿受理单;b、房地产管理部门核查;c、缴纳契税等二手房交易税费;d、房地产管理部门核发新的房屋产权证。把房产证过户给儿子把房产证过户给儿子的方法是采用赠与的方式过户,具体如下:1.房屋赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同,即赠与书。2.房屋赠与的双方当事人凭房屋所有权证、赠与合同等材料,按规定缴纳有关税费。3.办理房屋所有权转移登记手续。如果孩子是未成年人的,由其监护人代为办理上述手续。《城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例实施细则》《城市房地产转让管理规定》《城市房地产管理法》第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。《不动产登记暂行条例实施细则》第三
    2023-07-04
    488人看过
  • 二手房按揭贷款流程中应注意的问题
    1、评估价与最高贷款额在申请二手房贷款时,银行一般会先对房产进行评估,评估值一般会低于其市值。银行在放贷时采用合同价和评估价两者之间的低值乘以贷款成数,即为房产的最高贷款额度。2、竣工年代与贷款年限房产证上的竣工年代通常会很容易被借款人忽略,其实银行在审批贷款过程中通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件。3、贷款成数和利率借款人需要注意的是,如果之前曾使用过公积金贷款,再次申请公积金贷款时须结清后方可使用。4、还款方式的选择银行现在的还款方式主要有等额本息、等额本金等。各种还款方式是针对不同的客户分别推出的,例如等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层,等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群,此还款方式相对于前者更能节省利息。还须提醒借款人的是,不要为了节省利息而选择不适合自己的还款方式。此外,借款人在申请贷款时还要结合自身现有的还款能力,月供额一般以不超过家
    2023-04-01
    222人看过
  • 家客网提醒:二手房装修中常见的几个问题
    如果为了扩大空间打掉承重墙,会使墙体构件的承重和抗震能力减弱,留下安全隐患,此外还有墙裂、塌陷,电路不通等问题。提醒:最好索要原来的户型图和装修图纸,清楚地了解哪些是承重墙,哪里有走线等等,在此基...●随意拆改结构导致墙体塌陷如果为了扩大空间打掉承重墙,会使墙体构件的承重和抗震能力减弱,留下安全隐患,此外还有墙裂、塌陷,电路不通等问题。提醒:最好索要原来的户型图和装修图纸,清楚地了解哪些是承重墙,哪里有走线等等,在此基础上,再依据自己的喜好进行拆改。倘若没有图纸,以前的结构也不是很清楚,最好不要进行拆改。●漏水惹来投诉不要以为二手房已经有前面的业主住过,防水方面就不会出问题,实际上经常有人在搬进二手房之后因为漏水而被下层的业主投诉。提醒:在搬入二手房之前,最好在卫浴间做闭水试验,检查以前的防水做得如何。在测试之前最好与楼下邻居打招呼,万一真的漏水,也容易取得邻居的理解和配合。●水电管线老
    2023-04-22
    363人看过
  • 办理二手房按揭需要的材料
    一、二手房按揭贷款需要资料(一)借款人合法有效的身份证件;(二)借款人经济收入证明或职业证明;(三)借款人家庭户口登记簿;(四)有配偶的借款人需提供夫妻关系证明;(五)有共同借款人的,需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺;(六)所购二手房的房产权利证明;(七)与售房人签订的《房屋买卖合同》,及售房人提供的划款账号(八)若抵押物须评估的,须由贷款人认可的评估机构出具的抵押物评估报告;(九)所购房屋产权共有人同意出售房屋的书面授权文件;(十)贷款人要求提供的其他文件或资料。二、购买二手房的注意事项(一)查明真实情况二手房买卖双方一般并不相识,所以面对可能的诈骗,就要查明对方的身份及房产的真实信息。最可靠的办法是凭身份证去房产交易中心查询房屋的真实信息,查看中介门店的营业执照,从而了解中介公司的资质。到房产交易中心查询时,要付30元的费用,除了查看房屋状况及产权人信息,同时别忽略了土
    2023-06-10
    415人看过
  • 二手房贷款常见问题
    二手房贷款
    问:购买二手房可以申请哪几种贷款答:可以申请公积金贷款、个人购房商业性贷款和组合贷款三种。问:什么是住房公积金贷款?答:公积金贷款是本市各商业银行受上海市公积金管理中心委托发放的政策性个人住房贷款,指缴存住房公积金的本市职工,在本市城镇购买自住住房时,以其所拥有的产权住房为抵押物,作为偿还贷款的保证,而向银行申请的贷款。问:申请公积金贷款需要哪些条件?答:主要条件有:(1)有本市城镇常住户口;(2)申请前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月、且累计缴存住房公积金的时间不少于两年;(3)购房首付的金额不低于所购房价的30%;(4)没有尚未还清的贷款债务;(5)二手房贷款需要是具有产权的二手房。问:如何确定申请公积金贷款额度?答:在确定公积金贷款额度时,要同时满足以下几点:(1)不高于申请贷款时借款人公积金帐户缴交余额的15倍,例如,假如至申请贷款之日前,您的公积金帐户余额有5000元,则贷款
    2023-02-28
    402人看过
  • 十个常见的二手房交易纠纷问题
    一、对房屋产权审查不详细。二手房有售后公房、有共有房屋、有的房屋限制转让、房屋是否存在抵押、是否有共有产权等问题使得二手房产权形式多样。当事人如果在房屋买卖之前,没有弄清楚房子的底细,极易引发纠纷。二、不履行必要的购房手续。房屋买卖必须签订书面合同,但有些购房者对房屋转让需经过特殊程序,须提交必要证明文件,并向有关房地产管理机关申报核准办理登记手续等不甚了解,只相信实际占有房屋。随着房价变动,问题就接踵而来。三、卖方授权太轻率。卖房者轻信中介公司承诺,全权委托,结果使中介公司某些人员有机可乘,利用公证授权书,大做文章。四、轻易应允霸王条款。中介公司为追求最大化利益,在中介合同中精心设计旱涝保收条款,致使买卖双方不知不觉落入圈套。买卖双方一旦委托中介,就难以全身而退,想不付钱很难。五、错误选择中介公司。目前,上海市房屋中介公司鱼龙混杂,买卖双方如果不加选择就委托,结果往往房屋被卖掉了,却拿不
    2023-03-29
    455人看过
  • 二手房转按揭要如何理解呢
    二手房转按揭是指对仍处在按揭中的房产进行再次买卖,该房产的买方仍需要通过向银行贷款的方式来偿还该房产尚未清偿的按揭房款的一种按揭贷款方式,通常分为两种情况,本行转按揭和跨行转按揭。二手房转按揭的条件是什么1.房屋已拥有《房屋产权所有证》,在解除原借款行抵押手续后可以上市流通2.售房者还贷情况良好,且原借款银行同意售房者提前还清贷款;3.借款人为年满18年周岁,具有完全民事行为能力,有合法、有效的居留身份4.借款人年龄加贷款年限不超过65周岁,无论男女都一样5.借款人具备偿还贷款本息的能力6.所购的房屋在规定的区域内,并且房屋产权明晰7.所购的房屋不在拆迁公告的范围内8.借款人在提出借款申请时,有不低于购房价款20%的自有资金,商用房则需要有不低于40%的自有资金9.借款人已与售房者签订真实有效的《房屋买卖合同》;10.借款人同意将所购房产作为贷款的抵押物11.银行规定的其他条件办理二手房转
    2023-06-02
    208人看过
  • 二手房房贷有什么风险,二手房按揭贷款要注意什么问题
    一、二手房贷款存在什么风险?1、大部分银行在有中介公司或贷款公司做阶段性担保的情况下,凭房地产交易中心抵押登记的收件收据发放贷款。一些造假者伪造收件收据或对收件收据的复印件进行变造,使收件收据看起来有抵押登记的内容,进而骗取贷款。因为收件收据上显示不出抵押银行,有的人甚至将一张收件收据送到两家银行要求放款。银行可以和房地产交易中心联网,查询交易登记内容后,基本上可以杜绝此类风险。2、利用他人证件及资料申请贷款,在银行批准贷款后,用伪造的证件或由他人冒名来签订抵押借款合同,这种合同当然无效,银行发现后也难以凭借合同追究责任。3、交易无效。这是由卖方带来的风险,到房地产交易中心办理过户登记的不是真正的权利人,而是他人冒名顶替的。一旦出现纠纷,法院会判决交易无效,银行便被卷入其中。这种风险的防范取决于房地产交易中心的审核严格程度。4、假按揭。先杜撰一个权利人,再将所谓权利人的房屋出售给借款人,用
    2024-04-18
    57人看过
  • 在还贷期内卖房办理转按揭问题解答
    什么是“转按揭”?“转按揭”就是个人住房转按贷款,个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人,向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。“转按揭”的实质就是已购房产的借款人主体的变更。也就是说,购房人在未还清贷款时,可以转让或出售该房产;买入该房产的人,又可以向银行申请二手房贷款。购房者也可以在收入低、偿还贷款能力不足时购买较便宜的住房,待收入提高、偿还能力增强后,将第一套房转卖给他人,再购买条件较好的住房。发生“转按揭”情况主要有两种:一种是借款人无力偿还贷款,房产转移由银行进行处置所发生的贷款主体的变更;另一种则是由房产的转让发生了产权关系变化,使贷款主体也发生改变。这其中,变更借款人的简称“转按”,延长原借款期限的称为“加按”,变更抵押物称为“换按”。如何办理“转按揭”?目前,个人
    2023-06-11
    70人看过
  • 按揭买二手房的流程,按揭买二手房的注意事项
    一、按揭买二手房的流程第一步,找好意欲购买的二手房,该二手房必须产权明晰,符合政府规定的进入房地产市场流通的条件。第二步,选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的二手房房产交易代理机构,并在该机构完成二手房房产价值评估工作,交纳房产评估费。第三步,借款人申请二手房抵押贷款应填写借款申请表,并向贷款银行提交所需材料;第四步,由银行指定的律师事务所进行资信审查,并负责组织对交易房屋进行二手房房价评估,所评估价值作为贷款银行确定贷款额度的依据;第五步,借款人与贷款银行签订借款合同;第六步,办理抵押、保险等有关担保手续;第七步,借款合同生效,资金划入借款人指定帐户。二、按揭买二手房的注意事项第一,检查房屋的产权证和土地证,看两证是否齐全(有些房本是两证合一的);第二,是要看清楚产权证是否被抵押和土地证上的土地使用年限的记载;第三,检查房屋本身的质量。除了以上几点之外,还要注意房屋是否被卖房人出租;第
    2023-02-19
    158人看过
  • 二手房资金监管常见问题解答
    转移登记后,资金管理公司按照约定向卖方支付房屋交易资金的行为,确保买卖双方钱证两清。发生纠纷,防范了房屋权属和资金的风险,实现了钱证两清。另外,资金监管转移登记时交易中心还专门提速,办理的时限由8个工作日缩短为7个工作日,让买卖双方更快拿到房证和房款。同时,资金监管是免费服务的,不收取买卖双方的任何费用,如果转让成交了,银行还会把房款监管期间利息支付给卖房人;如果未成交,银行会把房款连同利息一起退还给买房人。款、尾款。
    2023-06-10
    105人看过
  • 按揭贷款买房中流程及常见的问题
    (一)什么是按揭贷款?按揭贷款就是个人住房商业贷款,是指购房者在购买具有合法产权和合法手续的商品房时,由于资金不足,不能实现一次性付款,于是先向开发商预付房款的一部分(通常30%~50%),然后将所购房屋抵押给银行,从银行处获得一定比例的贷款。贷款申请成功后,银行将受购房者的委托,将房款直接划付到开发商的账户上,而购房者则需按照贷款合同的约定,每月向银行还款。(二)按揭贷款一般涉及哪些人?按揭贷款的主体一般有三方,即购房者、开发商和金融银行。当然,有时候按揭银行为了增强金融风险的防范力度,也会要求保险公司的介入。这样一来,按揭贷款就涉及四方主体,这四方主体又形成了如下的法律关系:(1)购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系。这是按揭贷款法律关系的基础和目的。(2)购房者与金融银行之间的借贷法律关系。购房者需要与按揭银行签订《个人住房/商业用房贷款借款合同》,以约定借款金额、还款期限、利率利
    2023-05-05
    499人看过
换一批
#律师法
北京
律师推荐
    展开

    律师事务所在组织上受司法行政机关和律师协会的监督和管理。它在规定的专业活动范围内,接受中外当事人的委托,提供各种法律服务;负责具体分配和指导所属律师的业务工作;根据需要,经司法部批准,可设立专业性的律师事务所,有条件的律师事务所可按专业分工... 更多>

    #律师事务所
    相关咨询
    • 二手房按揭问题及解决方法
      广西在线咨询 2024-12-01
      在一般情况下,二手房按揭的处理方式通常有以下几种: 1. 转按揭:这是最简单的方法,即把房屋出售或转让给第三人,然后向银行申请变更借款期限、借款人或抵押物的贷款。 2. 用买方的首付交清剩余贷款:这种方法适用于原房主的贷款额度较低,或者已经归还了较多贷款的情况。 3. 利用银行贷款交清剩余贷款:根据我国相关法律规定,银行应按照法律法规规定和借款合同的约定,对借款人未按合同承诺提供真实、完整信
    • 二手车按揭贷款问题,二手车按揭如何办理
      吉林省在线咨询 2022-05-06
      二手车按揭贷款如何办理,二手车按揭的申请条件: 1.年满18周岁,具有完全民事行为能力的自然人。 2.具有固定职业和可预见的还款来源,信用状况良好,具有良好的还款意愿与按期归还贷款本息的能力。 3.以所购置的二手车作为抵押,办妥银行要求的车辆保险。二手车按揭特点: 1.期限灵活,按需选择借款人可根据实际需要在最长不超过三年的范围内自由选择。 2.还款灵活,手续便捷在贷款额度和贷款期限内,借款人可根
    • 两个人的按揭房过户问题
      广西在线咨询 2022-10-24
      才可以办理办理房产产权转移,才可以办理去办理过户手续,或是你要求的除名手续,契税证,办理去掉一方姓名,没有税费,更名,增加名字,过户,等,这手续的前提是,住房贷款还清,无抵押,之后,手里有房产证,以及土地证。如果两人是夫妻关系,只几百元手续费。如果不是夫妻,需要交纳过户税费
    • 二手房按揭贷款流程中应注意的问题
      江苏在线咨询 2023-02-21
      1、评估价与高贷款额,在申请二手房按揭时,银行一般会先对房产进行评估,评估值一般会低于其市值。 银行在放贷时采用合同价和评估价两者之间的低值乘以贷款成数,即为房产的高贷款额度。 2、竣工年代与贷款年限,房产证上的竣工年代通常会很容易被借款人忽略,其实银行在审批贷款过程中通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件。 3、贷款成数和利率,借款人需要注意的是,如果之前曾使用过公积金贷款,再次申
    • 二手房按揭贷款房龄要几年才能办理好?
      重庆在线咨询 2022-07-27
      1、借款人具有稳定的职业和收入,信用良好,确有偿还贷款本息的能力; 2、所购住房座落在城镇(包括市区、县城、大集镇)且原则上为借款人现居住地或工作、经商地; 3、已与开发商签订了《商品房买卖合同》,根据个人信用情况,并已支付了银行规定的首付款比例,最低为30%以上; 4、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。 5、同意先办理预购商品房抵押登记,并承诺在