对于农村宅基地新模式的建立将是一个复杂的系统工程，因此，有必要制定与完善相关的地方法规，有必要制定相应的配套政策，有必要严格规范与加强管理。所以这样才能取得农村宅基地流转改革新突破。

一、农村宅基地流转改革新突破

1、农村宅基地使用权流转存在大量的潜在市场

我们走访中发现：有占近20%的农村宅基地因农民外出务工、经商和举家进城等有现实的流转需要，八成的农民认为应允许农村房屋向城市房屋那样可以自由转让，是否转让完全取决于市场对资源的配置和当事人的意愿。同时还存在如下几种需求，一是无房农民希望通过购买闲置农村房屋减少新增宅基地占用土地;二是向往田园生活的城镇居民希望购买闲置农村房屋到乡下安享晚年;三是让城镇低收入家庭通过购买近郊农村闲置房屋达到居者有其房从而缓减城镇房地产供需矛盾。

2、农村宅基地使用权转让事实上已经大量存在

现阶段法律既未明确规定宅基地转让，也未明确禁止。而实际上，目前城郊农村宅基地使用权的私下流转却非常普遍，其方式主要有，农村村民以宅基地使用权入股，以建成后的房屋分成的方式进行合建住房;以自有的宅基地使用权为基础进行改扩建，引进资金，进行农家乐的合作经营或者旅游经营等等。比如成都市在地震后，出台了许多新的政策中就允许城镇居民到农村进行合作建房,这是一个重大突破。

二、农村宅基地使用权流转的现实重要性

1、流转是现代物权发展的必然体现

现代民法典更强调对物的经济效益的价值追求，宅基地使用权作为一种用益物权，只有允许宅基地使用权流转，才能将资源流向有效的利用主体，实现资源的最优配置。因此，要实现对宅基地使用权的充分利用，除有明确的归属外，流转是实现价值的有效途径。

2、流转是我国经济体制变革的必然要求

现行的宅基地管理政策法规很难适应市场经济条件下的客观环境。一是法律规定宅基地属于农民集体所有，但农民集体(例如该农民集体村民大会)如何行使该物权，该物权体现在哪些方面都没有规定;二是由于农民集体所有的宅基地上的房屋等建筑物是私有财产，而房屋等私有财产的继承、转让、买卖、出租等引起的宅基地转让和一户多宅问题普遍存在，造成的私有房产压占公有土地以及产权难以明确界定和处置等问题。宅基地管理政策法规如不随之调整，受价值规律和潜在宅基地供需的影响，宅基地非法流转的局面难以扭转。

3、流转是协调大量潜在宅基地供需的要求

今后20年全国每年有1200多万农村人口要转移到城镇地区，考虑到客观上又不可能强制收回其闲置的房屋和宅基地，如果不允许农民转让房屋，将会造成其长期空闲，无疑将造成土地资源的极大浪费。这与民法典物尽其用的原则显然是不符的。而由此形成的空闲宅基地，又为宅基地流转市场的形成提供资源储备。从某种意义上说，流转的标的物已经形成，只是市场规则尚未建立。

4、有利于农民权益得到稳定保障

一是如果农民住房有了宅基地土地证，遇到征用或拆迁时，就可以按完整产权评估，从而保障其合法利益不受损失;二是随着国家对农村基础设施投入的增长，必将拉动土地增值，可以使农民也从中分享到住房财产价值的增长;三是打破了农民单纯依附村集体内部供给或调整宅基地的束缚，可以自由处置房屋和宅基地，使得重新选择居住地成为可能，为农民住宅财产的传承、转移和促进人口流动创造了条件。