共有产权房的“秘笈”是：

“因为在《房屋登记簿》及其《房屋所有权证》上有明确的比例及权属关系，私下倒卖时，政府可以依法制止、纠正、打击。

即使申购共有产权房弄虚作假成功，倒卖时还必须交出政府产权收益，5年内原价购买，获取的也只是这部分的贷款利息。‘出口’时非法牟取暴利的空间不存在了，‘入口’时弄虚作假的情况也就基本消失了，这就是以‘出口’反制‘入口’。”（摘自《淮安共有产权住房保障模式二十问》）

共有产权房事实上比传统的经济适用房更优惠，一是政府按照经济适用房价格出售；二是在经适房价格基础上，个人可以按7﹕3或5﹕5的产权比例购买，也就是个人只需出七成或五成的购房款。

考虑到购房人获得全产权的愿望及实际困难，购买政府产权的人性化操作办法为：5年内购房的按原供应价格结算；5年以后8年以内购买的，按原供应价格加当年的利息结算（市场价低于原价或此价时取低价）；8年以后购买的按届时市场评估价格结算。

这两个规定合在一起意味着什么？意味着政府为购房人提供了5年3成或5成的无息贷款，外加3年活期利率贷款。同时，还外加了一重保险：如果房价下跌，市场价低于原经适房价格，则按最低市场价结算。

一方面有这么多的好处，另一方面对于骗购共有产权房的防范和打击措施，并不比传统经适房严密，甚至更松。因为共有产权房的退出机制为：个人可以购买政府产权部分形成完全产权；直接通过市场转让，按比例与政府分成收益；共有产权房家庭收入高于政府规定标准时，仅对政府产权部分交纳市场租金，无需向政府退回住房。

这种规定，没有了传统经适房5年内不得上市的规定，也没有骗购时必须退回住房的规定，而且只要购得全部产权，购房人未来出售此房时，将不必对溢价部分和政府分成。而传统经适房即使在五年期满后出售，无论何时出售都必须将溢价的大部分分给政府。

可见，共有产权房不论从准入、政府“无息贷款”收益等方面，都比传统经适房宽松多了。制度设计理论上“‘出口’时非法牟取暴利的空间不存在”的自我说辞在现实中根本不存在，“以‘出口’反制‘入口’”的理想设计就更不可能实现。传统经适房富人豪车扎堆的现象，恐怕会在共有产权房中更严重。

另一方面，现有共有产权房对穷人的“准入门槛”并不低，因为其个人比例部分需要交全款。假设共有产权房价是同期同地段商品房的一半，那么按个人七成模式，个人一次性付款部分是同期同面积商品房的35%；按个人五成模式，个人一次性付款部分是同期同面积商品房的25%，都比商品房的二成首付还高。事实上共有产权房、经适房通常还不可能便宜到只有商品房价格的一半。因此，购买共有产权房一次性付款的额度要远高于购买商品房的首付。

共有产权房能不能防止富人钻空子，我大有疑虑。