1、农村商品房是否为“住宅转非住宅”，应根据房屋的原有性质来确定。如果是住宅并取得营业执照，则为“住宅转非住宅”。“房改”是否违法。房屋所有人可以根据自己生产生活的需要，决定如何使用自己的房屋。既可以自用，也可以出租；既可以居住，也可以生产经营。目前，我国尚无法律法规禁止将房屋用于生产经营，但一些地方在房改前需要征得相邻权利人的同意。根据“没有法律明文规定也可以做”的民事行为规则，在不损害他人利益、公共利益和违反法律法规强制性或禁止性规定的前提下，处理房改是合理合法的，可以进一步发挥其应有的作用物权效率。既然是合理合法的，该如何认定？我们在确定这个问题时，需要从多个方面综合考虑。一是营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等，这些证件可以直接反映生产经营的主体和地点，简单地显示被征收房屋的实际用途。拆迁律师提醒我们，当登记地点与实际营业地点不一致时，以实际营业地点为准。二是纳税凭证。一般来说，生产经营伴随着纳税，纳税证明（免税单位应提供免税证明）可以表明生产经营活动。从事生产经营活动的住房当然是住房改革。三是租赁手续。出租房屋应当提供租赁协议、发票、完税凭证等。四是住房实际使用情况。有的房屋虽然没有相关证照，但实际用于办公或生产经营；有的房屋虽然证照登记地在房屋内，但在这里没有办公或生产经营。前者应当由同居变为不同居，后者则不能享受由同居变为不同居的待遇。因此，征收单位需要按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条的规定，对房屋使用情况进行调查登记。五是作业时间。一些被征收人提前得知自己的住所即将被征收的消息。为了得到更多的补偿，他们把房子改成了生产经营。这样的房子不能要求以补偿的方式更换。一切生产经营活动，必须经过一定的时间，达到一定的时间。二是如何确定征收补偿款的“房改非房”是指国有或者集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，将自己的住宅改为经营性住宅。根据《国务院办公厅关于认真做好城市房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四条，“对拆迁范围内产权为住宅但依法取得营业执照的商品房，各地可以根据其经营、经营期限和纳税的实际情况，给予适当补偿。”；以及住房和城乡建设部颁布的《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款规定：“房屋或者类似房地产具有经济效益的，应当采用收益法评估。”法院认为，以营业年限为界定因素，再计算两部分的赔偿总额，是合理合法的，可以有效避免侵害原告的合法权益。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，经营性房屋需要补偿因房屋征收造成的停产停业损失。第十九条第一款规定：“被征收房屋的价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋同类房地产的市场价格。”，商品房单价相对较高，这部分拆迁补偿价格评估的准确性直接影响到拆迁当事人的利益。