第一、调查商铺的档案

承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：

（一）房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

（二）房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。

（三）房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。

第二、确认商铺内煤气、水、电的容量是否符合要求

第三、把每年租金调整幅度事先约定于合同当中，明确何种条件下可调整房租

第四、确认商铺整修期是否免租，费用由谁来负担，租约到期之后，店面是否应恢复原状，最好把店面照片存档，并注明使用材质，作为日后原状归还的证明

第五、确认租赁期间租押金与收取日、租约终止转租限制、租期中途解约应如何处理，要提前多久告知

第六、确认租约到期后如继续承租，要提前多久告知

第七、应当在租赁合同签订后到当地房地产管理部门办理登记备案。

第八、明确约定合同终止后装修物的归属原则

第九、租赁合同期限与转租权

第十、明确约定承租优先权：

（一）合同期满后承租优先权期限；

（二）承租人的租金价格与第三人出价租金差额在10％均属“同等条件”；

第十一、做好证据保全工作

承租人应该保存好的证据包括但不限于：

（一）出租人同意装修的证据

（二）出租人签字的租金收据

（三）承租人的经营数据，如纳税记录可做为预期利益损失的参考依据等。

一、民法典的准合同是什么意思

准合同是带有先决条件的合同。该先决条件是指决定合同要件成立的条件。如：许可证落实问题、外汇筹集、待律师审查或者待最终正式文本的打印、正式签字（相对草签而言）等。准合同与合同从形式上无根本区别，内容格式均一样，只是有时定为草本或正式本之别。但从法律上说，有根本的区别。准合同可以在先决条件丧失时自动失败，而无需承担任何损失责任；而合同则必须执行，否则叫违约；。

二、五证不全的房子合同受法律保护吗

根据《民法典》规定，开发商五证不全的，合同有没有效要依据具体情况而定。如果是真实意思表示，不违反法律强制性规定和公序良俗的，具有法律效力。

《中华人民共和国民法典》

第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。