一、贷款的定义

房屋贷款，也被称为房屋抵押贷款，是由购房者向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。其申请的所学的资料需要：

1、借款人的有效身份证、户口簿；

2、婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证（注明离异后未再婚）；

3、已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证；

4、借款人的收入证明（连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地）；

5、房产的产权证；

6、担保人（需要提供身份证、户口本、结（未）婚证等）

注意：

1、必须有抵押物才能贷款，而且贷款金额和贷款期间利息总和不能超过抵押物评估价值的1/2；

2、有长期稳定的足以支付每月贷款本息的收入来源；

3、担保人;

贷款需要支付律师见证费、抵押登记费、抵押房产的保险费、房产的评估费等。

二、贷款流程

1、借款人贷款前填写住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件;贷款银行要求提供的其他文件或材料。

2、银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

3、借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

4、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

5、贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

6、贷款申请人按月还款。

三、贷款风险

个人住房抵押贷款风险主要有3种：

1、是借款人方面的风险：个人借银行（包括住房资金管理机构）的钱用于住房消费，如果不按期还钱便产生了风险，风险产生的原因有两种：主观原因和客观原因。前者是指借款人有意赖账、诈骗、假借款、恶意不还钱；后者是借款人因失业、伤残、死亡、离异等原因导致借款人不能如期还钱。

2、是开发项目的风险：开发商经营不善，或挪用资金，造成项目不能完工，形成“烂尾”，借款人购买并用来抵押的房产成了“空中楼阁”；借款人购买的房产存在较大质量问题。这些情况将导致个人贷款的相关合同难以履行，使借款人和贷款行的权益受到侵害。

3、是银行方面也存在风险：对借款人情况审查不严；对开发商销售情况、工程进度、售房款监管账户和保证金账户的资金流向情况控制不够；缺乏与房屋土地部门必要的联系，抵押登记不落实；档案管理不严，丢失重要合同单据，由此造成银行贷款风险。

在我国开展个人住房抵押贷款的初期，由于当时住房紧张，法律也不健全，担心个人出现风险后，无法使借款人迁出，向法院上诉，要求强制执行，但法院考虑到社会稳定，往往不受理这种诉讼。以住房作抵押，客观上难以防范风险。其次，由于我们的房地产行政管理不能适应市场发展的需要，住房产权证办理缓慢，没有产权证，办不成抵押登记，抵押就做不成。

防范风险需购房者提高法制观念

防范个人住房抵押贷款风险最根本办法是逐步建立完善法律体系，提高个人法制观念，对恶意不还款的人，要有处置力度。政府要对土地的供应加强计划管理，进而保证住房供应量的稳定、房价的稳定；对开发企业的资质要严格审查，保证住房质量达到标准；要建立完善的贷款程序；通过优质服务，提高贷款的效率，而不是简单地简化贷款程序。对个人住房贷款实施全过程的管理，特别是贷后管理，建立完善的贷款保证体系。建立住房抵押、质押、保险、担保机制，利用市场机制来分散和转移贷款风险。

四、武汉贷款的具体条件

1、武汉市户籍的购房者，在武汉无房产，但是在外地有一套房，且房贷未还清，在武汉购房首付也需50%；

2、如果是非武汉市户籍，有购房资格的话反而只需要首付40%；

3、不管是武汉户籍还是外地户籍，如果离婚后名下无房就按新政后首套的政策购房，如果名下有一套房就按二套的政策执行。

四、借款人合法的身份证件：

1、借款人经济收入证明或职业证明；

2、有配偶借款人需提供夫妻关系证明；

3、有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺；

4、有保证人的，必须提供保证人的有关资料。

五、所购房屋资料：

1、借款人与开发商签订的《购买商品房合同意向书》或《商品房销(预)售合同》；

2、首期付款的银行存款凭条和开发商开具的首期付款的收据复印件；

3、贷款人要求提供的其他文件或资料。

六、办理个人住房贷款的房屋抵押登记手续，贷款批准后，购房人应与贷款银行签订借款合同和抵押合同，并持下列资料到房屋产权所辖区房产管理部门办理抵押登记手续：

1、购房人夫妻双方身份证、结婚证原件及复印件；

2、借款合同、抵押合同各一份；

3、房地产抵押申请审核登记表；

4、全部购房合同；

5、房地产部门所需的其他资料。

房地产管理部门办理抵押登记时间一般为15个工作日。抵押登记手续完成后，抵押人应将房产管理部门签发的《期房抵押证明书》或《房屋他项权证》交由贷款银行保管。

那么对于武汉市所规定的贷款政策，到底是基于一种什么样的情况下做出的具体的决定，对于该规定我们可以看到，现行武汉房产贷款的具体条件对于意向买房的市民是有益的，因为就其原因来看，其政策规定给予申请贷款买房者的压力不会超过其承受能力，政府也是在相应国家的具体的号召，实现对于减小购房压力的目的。