二手商铺买卖土地增值税率：

对于土地增值税，根据增值额的不同，税率分别为30%、40%、50%和60%。卖房人也可以选择核定征收的方式，按转让二手房交易价格全额的1%征收率缴纳土地增值税。居民个人转让普通住房以及个人互换自有居住用房地产免征土地增值税。也就是说主要有以下五种情况：

1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;

2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%;

3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%;

4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，适用税率为60%;

5、既无购房发票证明，又无房屋评估报告，按转让交易价格全额1%征收。

土地增值税是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。

1、土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而就其增值部分征收的一种税

2、征收对象：增值部分

3、纳税人：卖方

4、税率：1%或减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收

5、优惠政策：

(1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20%免征

(2)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满

5年(含)以上，免征;满3年(含)未满5年，减半征收;未满3年，按规定计征

(3)对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税

(4)对个人之间互换居住住房的，经税务机关核准，可以免征土地增值税(5)将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免征土地增值税

例一：甲于2005年4月在东区购得一商铺，购入价为80万元，支付契税2.4万元。2009年10月，甲将该商铺转让给乙，转让价为120万元。1、假设甲能提供该商铺的购房发票和评估报告，评估价格为108万元，甲在转让时应如何缴纳土地增值税?2、假设甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税?

解答：1、甲能提供该商铺的购房发票等原值凭证，因此应按据实清算方式征收土地增值税：

第一步，计算应缴纳营业税及相关税费

①应缴纳营业税=(120-80)×5%=2万元

②应缴纳城建税=2×7%=0.14万元

③应缴纳教育费附加=2×3%=0.06万元

④应缴纳印花税=120×0.05%=0.06万元

⑤应缴纳堤围费=(120-80)×0.1%=0.04万元

第二步，计算应缴纳土地增值税

①扣除项目金额=评估价格+转让环节缴纳的税金=108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=112.7万元

②增值额=120-112.7=7.3万元

③增值率=7.3/112.7=6.48%<50%，适用30%税率

④应缴纳土地增值税=7.3×30%=2.19万元。

2、甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证，因此应按核定清算方式征收土地增值税：

应缴纳土地增值税=120×2%=2.4万元。