开发商不兑现配套承诺应当承担违约责任。开发商通过售楼广告就商品房配套承诺所作说明和允诺，由此对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容的一部分，开发商违反该内容时应当承担违约责任。

开发商承诺免物业费涉嫌违规

购房即免20年物业费、一次性付款免收10年物业费随着这样的字眼频频出现在楼盘广告中，继公共维修基金，契税、合同印花税之后，物业费又成了一些开发商在售房时隐形打折的钓饵。针对多家新楼盘在销售时用免物业费作招牌的促销方式，昨日，市建委物业处处长赵成在接受采访时表示，按照《物业

管理条例》的规定，收取物业费是物业公司的职责，开发商无权提前做出免物业费的承诺。

售楼处购房即免多年物业费

目前我们这里的楼盘价格为每平方米12000到14000元不等，如果您在3天内签约，还可以享受9．8折的优惠，一次性付款则在此基础上再打9．9折优惠，另外还有免契税、公共维修基金、合同印花税、10年物业费的优惠。昨日上午，记者以购房人的身份咨询富力又一城楼盘销售人员时，得到这样的答复。

无独有偶，当记者致电位于回龙观的新楼盘东亚上北时，也听到了类似的介绍：我们这里现在购房即免20年物业费，还免公共维修金和契税。该楼盘销售人员介绍，目前楼盘均价10080元左右，签约购房就可以获得免物业费的优惠。

开发商免物业费只是幌子

别看房地产商说是要免物业费，其实这只是他们在市场压力大的时候采取的一种促销手段。昨日，一家房地产公司的内部人员向记者透露，尽管开发商在广告和对外宣传时均表示要免物业费，但其实房地产公司和物业公司可能是两个各自独立的企业，地产公司无法做到为每户购楼人代交10年甚至更长时间的物业费。如果可以代交，顶多代交2年左右。之所以宣传免物业费，就是不好明说降价优惠。

这种说法在记者进一步采访中得到证实。在向富力又一城楼盘销售人员提问免10年物业费是否属实后，该销售人员立即表示，所谓的免物业费只是在售房时将10年大约2万元的物业费从房屋总价中减去；而东亚上北楼盘销售人员则干脆表示：免物业费的意思就是买房时给您扣去20年的物业费，这样您买房不就更加实惠了嘛。物业公司是有可能发生变更的，我们也无法确保能否帮你连交20年，还不如折现呢。

建委开发商无权免物业费

不管是真的免交物业费还是仅在广告中打出这样的招牌吸引顾客，开发商是绝对无权在售楼时免去物业费的。昨日下午，市建委物业处处长赵某成表示，根据去年10月1日起开始实行的新《物业管理条例》，选聘和解聘物业服务企业，只要有50％以上的业主同意即可，当然这部分业主拥有的建筑面积也要超过地产项目建筑物总面积的50％。

他进一步申明：换言之，业主是完全有可能在不满意时换掉物业服务企业的，这样一来，开发商当时承诺的免10年物业费不就成了一纸空文赵某成表示，开发商没有这个职能，也没有这个权限，而且也实现不了（免物业费），即便是打着免物业费的幌子降价，在宣传时采用这种方式也是一种违规行为。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

《商品房销售管理办法》第十四条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。