房地产土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。1、确定应税收入额,为含税收入-销项税额,其收入包括、货币收入、实物收入、其他收入,以及开发商售房时代为收取的各项费用;2、扣除税法中允许的项目及金额,包括取得土地使用权费用,也就是地价款,还包括房地产在开发中的成本及费用等。
土地增值税的税率为30-60%,按照增值额来实行四级超率累进计率,其增值部分金额没有超过应扣除各个项目总金额50%的部分,按30%的税率来计算。其增值部分金额在扣除各个项目总金额的50-100%的部分,按照40%的税率类计算。而100-200%的部分是按照50%的税率来计算、超过200%的部分是按照60%的税率来计算。
一、增值税与消费税的计税依据有哪些不同
1、消费税有实行从量定额,或者从价定率和从量定额复合计税的,比如啤酒、黄酒、卷烟、白酒等,从量计征部分有别于增值税。
2、单纯从量计征的应税消费品收取的押金,逾期视为含税价,征收增值税,但不征收消费税。啤酒的押金只是计算单位适用税额的依据。
3、进口的应税消费品的,消费税组成计税价格=(关税完税价格+关税+进口数量×消费税定额税率)÷(1-消费税比例税率)。
应纳消费税=消费税组成计税价格×消费税比例税率+进口数量×消费税定额税率。
应纳增值税=(关税完税价格+关税+应纳消费税)×适用税率。
4、在受托加工环节,代收代缴消费税的组成计税价格=(材料成本+加工费+委托加工数量×定额税率)÷(1-比例税率),委托个人加工的,无需代收代缴消费税。
增值税销项税额=加工费×适用税率。
5、纳税人将自产的货物用于换取生产资料、消费资料、投资入股、低偿债务的,计算消费税按照同期最高售价计算。增值税则按照平均售价或组成计税价格计算。
6、视同销售的范围不同,造成计税不一致,一般地,消费税的视同销售较大,比如将自产的轮胎(应税消费品)生产卡车(非应税消费品),此环节征消费税,但不征收增值税。
7、啤酒屋自产自销啤酒,征收营业税和消费税,不征收增值税。这是比较特殊的例子。
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