我国《中华人民共和国民法典》第二百一十七条规定，房地产所有权证书是权利人享有房地产所有权的证明。不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿有误外，以房地产登记为准。

因此，房屋产权证上的信息与房地产登记簿记载不一致的，除非有证据证明房地产登记簿有误，否则以房地产登记簿登记为准。《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日生效。

德国法上的土地登记簿制度

（一）历史

德国土地登记簿的使用主要在城市，但农村也一样，且长达数个世纪。但是，土地登记簿的法律设计形式多种多样，当帝国立法者在1897年决定创制与1900年1月1日生效的《民法典》相配套的统一土地登记法时，发现自己身处不计其数的范本之中。自然，首先要解决的问题是，土地登记簿的功能和注册登记的效力如何界定。1855年法国纯粹的转录式登记制度实施后，在德国已经非常有知名度了。德国的一部分邦国也采取了类似的制度。另外，在其他地方，诸如汉堡、吕贝克、不来梅或许也在萨克森，土地登记自身促生了土地法。立法者在1897年就发现，如果不考虑是否公正，而仅仅依靠在土地登记簿上的登记行为本身就违背登记者确定性地创制权利，那就太不合理了。实质上，立法者更多的是采纳了普鲁士1872年制订的规定。根据《民法典》第873条规定，所有权和设置在土地上的其他权利，例如抵押权的取得，应由转让者和受让者就权利的取得以合同的方式达成一致，并且受让者的权利应载入土地登记簿。土地登记在权利设定方面是必要的，但是并不能构成充分条件。更多地还是需要所谓的物权合同作为补充。只有这两者共同作用才能促成权利的取得（有关德国土地登记簿制度的历史）［3］．

（二）抽象原则

物权合同是德国法特有的，它涉及的就是所谓的分离原则或抽象原则。世界上大多数国家的法制如同法国法一样，规定买卖合同也转移所有权。在法国和意大利法上，仅买卖合同本身就足以实现所有权的转移。其他国家的法律还要求将土地交付给买方或注册为新所有者，西班牙就是这样。但是一般而言，有效的买卖合同是所有权转移的基础。在19世纪发展出来的所谓的抽象原则意为买卖合同没有物权效力，仅赋予卖方向买方转移所有权的义务，并使买方支付价款（《民法典》第433条和第873条）。卖方履行该义务，是通过与买方订立第二个合同，也称为物权合意或不动产转让。后者是一个古老的称谓，但在今天仍是使用较多的概念（《民法典》第925条）。这样，物权与所有权的分离不取决于所依据的买卖合同的有效性。

例如，A将土地以10万欧元的价格卖给B，买卖合同有可能因为不同的原因不能生效。譬如，卖方或买方可能因为存在严重错误而稍后撤销合同。买卖合同也可能因为违反习惯或者代理人未获得充分的授权而无效。如果在发现买卖合同无效之前，卖方与买方在分离的不动产转让合同中就土地所有权转移达成合意并在土地登记处进行了所有权转移登记，那么，即使买卖合同自始无效或者后来因撤消而溯及既往地无效，受让者也成为土地的物权所有人。

尽管缺乏一个有效的买卖合同而使受让者无法行使请求权，但其获得了土地。一般称之为无法律依据取得所有权。不动产所有权的转移是纯粹的处分行为，并不能表明受让者已合法地取得了所有权。当买卖合同无效时，也就缺乏对所有权的请求权。

从《民法典》第812条可以得出结论，受让者必须返还其无法律依据的所得。他虽然已成为土地的物权所有人，但现在必须以同样的方式返还所有权。他有义务与卖方约定所有权的返还问题，即不动产的所有权转移，卖方应再次在土地登记簿上进行登记。

卖方依照法国法在买卖合同无效时是否自始保留着所有权并且可要求买方返还对土地的占有，或者买方是否必须依照德国法重新将所有权转移给卖方并返还占有，这两者并无多大的实际差别。如果仅仅从合同双方当事人的关系出发，似乎没有采用抽象原则的必要。

该抽象原则的原本目的体现在处理从买方取得物的个人关系上。他们通常不知道，并且实际上也很少知道他的受让行为存在并不明显的瑕疵。明显的只是形式上的瑕疵，但其他瑕疵，如合同双方当事人的过失或错误很少发现。在法国法上，第一买方就会因这种隐性的瑕疵而不能取得所有权，那么，第二个买方也因第一个买方根本不是所有人而不能有效取得所有权。

在德国法上，买卖合同的效力对物权的取得并非那么重要。只要物权合意和不动产所有权转移有效，并且在土地登记簿上进行了登记，则第一个买方就成为了土地所有者。如果以前是这种情况，则他也可以将所有权有效地继续转让。如果第一个买方已经转让了所有权，则第一个买卖合同的有效性与第二个买方无关。要是第二个买方C知道A和B之间的第一个买卖合同无效，则原则上对C没什么损害。惟独重要的是物权的合意必须有效。

物权的合意、不动产的转移很少有无效的情况，但要求当事人双方一致声明转移所有权。为什么他们这么做并不重要。这样，就很少发生物权转移无效的情况。因而，抽象原则就保护了其他受让者不受其转让者以前据以取得土地的买卖合同可能无效的影响。

可以说，抽象原则有利于保护交易。通常认为，想取得权利者，不必操心其卖方与他人订立的债务合同是否有效，因为债务合同仅调整双方当事人之间的关系，而与第三者无关。

（三）对土地登记簿的诚信

除了抽象原则有利于促进交易外，土地登记簿也有利于保护交易。不动产转让无效的情况虽然很少，但也有可能发生。假设受让者通过欺诈性的阴谋诡计或者胁迫转让者宣告转移不动产，而公证员并不能察觉这种情况。此时，受骗者可以根据这些原因通过撤销的方式使物权合意——一种合同——无效。有时也可能是由无充分权限的代理人宣布进行不动产转让的情况。常常更可能发生的是，一个假定的继承人以所有者的身份转让土地，而嗣后证明，他根本不是真正的继承人，从而也不是所有者。也有可能发生当事人在进行不动产转移时将土地的名称搞错的情况。比如，他们本来想转让第5块地，却宣布转让第6块，且无人觉察。这也是撤销不动产转让使合同无效的一个原因。这种撤销具有追溯力，即该转让合同自始无效。如果受让者现在以新所有者的身份在土地登记簿上进行登记，在实体法就属于虚假土地登记。原因在于不存在有效的不动产转让，受让者还未成为所有者。

如果是虚假土地登记，可以进行更正。土地的真正所有者可要求虚假登记者同意更正土地登记。已登记的土地设置，例如抵押，也是这样。

在进行更正以前，土地登记簿上的所有者根本不是实际上的所有者。如果该假所有者将土地转让给第三人，该第三人则可信赖该土地登记是真实的（德国《民法典》第892条）。为了保护第三人的利益，已登记者虽然是虚假登记，也视为真实登记。只有在第三人知道是虚假土地登记时，他才不受保护。如果他本应知悉是虚假登记而事实上不知道，则他不受损害。他不必调查土地登记的真假。如果第三受让者出于善意，则他取得的所有权为善意取得。结果，那时仍未在土地登记簿上署名的真正土地所有者最后丧失其权利。在民法上总是这样：此予彼取。

其所有权丧失给善意的第三受让者的真正所有者并非完全不受法律保护。他可根据德国《民法典》第816条从土地登记簿上记载的对土地进行处置的人那里要求返还所得，即向该人索要所得的价款。但第三人C仍可保留土地。只有在第三人C无偿取得时，他才必须将土地返还给原所有者（德国《民法典》第822条）。

因而，希望的是，真正的权利人在其一旦知悉另一人以所有者的名义在土地登记簿上进行虚假登记，便有机会对此进行更正。但是，对在土地登记簿上进行虚假登记者提起诉讼并要求其同意更正则耗时相对较长。对此，允许假定的真权利人借助于暂时处置在土地登记簿上临时性地提出异议，不失为一种简便方法。然后在土地登记簿上公布，某A声称他是土地的真正所有者。这有可能是真，也有可能是假，有待于以后澄清。但是，该异议的效力是，从以前在土地登记簿上登记的假所有者手中受让土地者，可能不是善意取得。他受让时的风险是，在土地登记簿上登记所有者后来证明不是真正的所有者。但是，如果情况证明在土地登记簿上登记者是真正所有者，异议无合法根据时，则他与所有者之间的转让自然有效。

（四）双重买卖

只要订立了买卖合同，卖方可随时向其他买方转让所有权，因为该合同无物权效力。当然，由于卖方此时再也不能履行合同，必须向第一个买方支付损失赔偿费。但是，他可向第二个买方转让，即使他不可以这样做。

如果只进行了转让行为，而新所有者尚未进行登记，则所有权还未转移。那么，以前的所有者有可能进行第二次转让，将土地转让给其他受让者。两个买方谁取得土地，则取决于谁先注册登记。因而，通常采用的正确做法是在转让后立即在土地登记局申请登记。土地登记局的义务是，按收到申请书的先后次序进行整理，这样登记的通常是第一个受让者。当然，这也不是绝对的。如果第二个受让者在第一个受让者之前登记，则第二个受让者就有效地取得所有权。

为防止转让者将土地进行有效转让的风险，可加强对买方的保护。他可单纯根据买卖合同进行临时性土地登记，这样，如果转让者再次出卖土地并立即向第二个买方转让并且该第二个买方欲进行土地登记时，就赋予了第一个买方优先权。

（五）小结

在德国，土地权利受让者受到两种途径的保护，以防止从非真正所有者那里购买土地。其一是通过抽象原则保护受让者，防止其转让者的买卖合同无效。这与买卖合同无关，而只要物权转让给现在的卖方就可使其成为所有者。要是物权转移无效，这种情况经常发生，则只要转让者在土地登记簿上登记为所有者的行为属于违法，并且受让者并不知悉该虚假登记，则受让者也取得所有权。通过土地登记，即使转让者以继承者的身份进行虚假土地登记，受让者也受到保护。该土地登记行为并不给假继承人创设任何权利，只要他已进行登记就被视为所有者。

总而言之，在诉讼中很少主张转让者不是所有者。相反，却经常主张卖方和买方之间的合同存在各种瑕疵。土地登记制度和抽象原则只保护其转让者不是所有者的受让者。

《中华人民共和国民法典》第二百一十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。