律师说案

2000年底，被告环球公司在取得开发北京市罗庄H-4-48X土地建设的全部手续（包括2000规划建字130X号《建设工程规划许可证》）后，开发建设并销售某小区1至3号楼的商品房。2002年1月21日，环球公司作为出卖人与买受人林宇森签订《商品房买卖合同》，确认林宇森购买某小区第3座首层08号预售商品房。合同中约定，出卖人应在商品房交付使用后60天日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的5%向买受支付违约金。合同签订后，林宇森如期按08号住房的实测面积向环球公司交付了全部购房款共计人民币2786450元，环球公司亦于2002年2月28日如期向林宇森交付了08号住房。但之后环球公司迟迟不予办理权属登记手续，虽经林宇森多次催促，亦始终未按合同约定，协助林宇森取得所购房屋的房产所有证。林宇森后来得知，环球公司之所以不能按约办理产权手续，是因为环球公司开发的部分房屋超出规划设计，为违法建筑，无法取得规划许可证。2005年6月，为保护自己的合法权益，林宇森向人民法院提起诉讼，要求环球公司立即为其办理所购房屋的房屋产权证，并按合同的约定支付违约金人民币139322元及承担本案的诉讼费。

以案说法

庭审中，环球公司辩称：林宇森确实购买了我公司开发的商品房。我公司在开发过程中，虽然有部分建筑面积超出规划，但我公司均及时向行政机关交纳了罚款，并与相关部门进行协调，规划许可手续未能及时取得与行政部门的行政行为有关，我公司并无主观过错。该楼盘长期无法取得产权证的根本原因不是因为我公司，而是因为相关多个行政主管部门对加层、绿地等问题认识不一所致。现我公司已取得规划许可手续，正在办理大产权，以后会及时为林宇森办理其所购商品房的产权手续。因我公司并不存在主观过错，且林宇森从未向我公司主张过违约金，已超过诉讼时效，故不同意向其支付违约金。

人民法院经审理查明：因环球公司在未取得3号楼加层部分的《建设工程规划许可证》的情况下擅自开工建设加层部分，导致实际建设的总面积与审批确认的总面积值不相符，故不能办理房屋初始登记手续，亦因此不能办理各套商品房的权属手续。后经环球公司申请，北京市规划委员会于2003年6月23日制作（2003）规补字第X64号《关于原则同意补办规划手续的函》，函告环球公司在接受行政处罚、与北侧单位达成书面协议、与被遮挡住房达成书面协议、将北侧市政道路代征地予以清理腾退后，即可补办规划手续。2003年7月28日，北京市规划委员会制作京规行决字（2003）第005X号《行政处罚决定书》，确认：某小区3号住房实际建设规模超出原建设工程规划许可证批准规模的6334平方米已构成违法建设，决定进行处罚处理，罚款金额2533600元。当日，环球公司全额交纳了罚款。之后，环球公司亦分别与某小区北侧的小区开发商北京某房地产开发有限公司及受遮挡的某小区的住户逐一达成补偿协议，并与基础设施规划处、市政交通等涉及对北侧市政道路代征地处理的行政部门达成一致意见，即将该地作为某小区北侧市政路绿化方案的组成部分，维持现状，作为某小区北侧的绿化带及停车场。2005年5月9日，环球公司最终取得所需的《建设工程规划许可证》（2005规建字023X号，确认建设规模76414.49平方米），并于第二日将全部相关手续交于北京市海淀区国土资源和房屋管理局，开始办理房屋初始产权登记手续。

因此，人民法院认为：合法的买卖关系受法律保护。林宇森与环球公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容并无违法之处，故该合同合法有效。林宇森与环球公司均应按合同中约定的内容全面履行各自的义务。依据双方的约定，环球公司确实负有在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，如因环球公司之原因未履行义务，造成林宇森无法及时取得所购房屋权属证明的后果，则应按林宇森已付房款的5%支付违约金。现依据双方的证据，可以确认环球公司在协调并取得新的《建设工程规划许可证》过程中，虽然采取积极主动的态度，但其在未取得加层建筑审批手续的前提下即擅自开工建设，是最终导致形成违法建设、无法办理房屋初始登记及林宇森长期无法取得产权证明后果的根本原因，具有明显的主观过错。现环球公司的行为已构成违约，理应依据合同的约定，向林宇森支付违约金。就诉讼时效一节，虽然林宇森在向环球公司主张时未明确提出索取违约金的主张，但其持续向环球公司主张办理权属登记手续的行为，已足以表明其维护自身权益的意思表示，足以产生中断林宇森主张违约金诉讼时效的效果。故法院对环球公司有关诉讼时效的抗辩事由不予采信。鉴于环球公司现已向相关部门提交所需手续，并开始办理房屋初始登记，法院对此不再另行确认期限。待环球公司取得房屋初始登记后，应及时协助林宇森办理所购房屋的权属登记，林宇森亦应予以必要的配合。环球公司履行协助办理权属登记证明手续的限期，将由法院酌情确认。

于是判决如下：一、环球公司在取得本市海淀区罗庄南里某小区一到三号楼的初始产权登记手续后的三十日内，将为办理北京市海淀区罗庄南里某小区三号楼首层08室住房权属登记所需的，应由环球公司提交的全部材料交付行政主管部门，逾期不提交的，则以总房款为基数，按中国人民银行同期活期存款利率向林宇森支付自逾期之日至实际交付上述材料时止的逾期赔偿金；二、本判决生效后十五日内，环球公司向林宇森支付违约金人民币十三万九千三百二十二元。