1、第二，合同解除程序的先后顺序。

如果消费者的退房请求被开发商接受，那么就有两个合同要终止，一个是消费者和开发商之间的销售合同，另一个是消费者和银行之间的贷款合同。房屋买卖合同解除，是指返还房屋或者恢复双方权利。对于已经入住的消费者，需要将已入住的房屋退还给开发商。对于尚未入住的消费者，需要放弃即将入住的房屋；开发商不能再要求消费者按合同约定支付房价，已经收取的部分应退还给消费者；合同终止后，双方的财产状况将发生变化恢复到合同签订前的状态，买卖合同的终止和履行可以由双方在不需要他人协助的情况下完成。

贷款合同终止表明消费者将一次性偿还银行贷款，然后不再支付任何本金和利息，也没有偿还义务。本合同的终止与销售合同不同。它需要第三方的帮助，即开发商，除了银行和消费者。尽管消费者从银行获得贷款，但他们并不直接拥有这些贷款。银行贷款是开发商以转让的形式获得的。开发商要想还贷，就必须把自己已经拥有的贷款偿还给银行；银行收到开发商以消费者名义归还的贷款后，才能认为消费者已经履行了全部还款义务，双方的贷款合同才能真正终止；因此，贷款合同的终止和履行只有在第三方的协助下才能完成。

因为有三方，而且有两个契约，因为空间操作不能同步进行，就会出现时序问题；从实际行为来看，我们可以设计多种可能的选择。目前，比较常见的选项如下：

1。消费者先与开发商解除销售合同，然后拿回首付款，再与银行解除贷款合同，然后开发商退还银行贷款。其次，消费者先与开发商解除销售合同，再与银行解除贷款合同，再拿回首付款，最后开发商还银行贷款。第三，消费者先与开发商解除销售合同，然后开发商退还银行贷款，再与银行解除贷款合同，最后获得首付。

这三个过程有一个共同特点，即消费者应先与开发商解除销售合同，表明消费者放弃了房屋的占有权。在这种情况下，消费者有一个风险：一旦合同终止，就不能再入住房屋。如果开发商不能按时偿还银行贷款，如果开发商在此期间破产，消费者将失去房屋的所有权，消费者的损失将更大：不仅住宅（仅指没有产权证的房产）可以作为破产财产拍卖，还可以作为破产财产拍卖首付已支付的无法获得，同时，银行贷款15至20年将支付。为了让消费者最大限度地规避上述风险，我们认为在开发商不破产的前提下，在实际操作中可以采取以下程序：

首先，消费者应与开发商签订补充协议，这是有条件的补充关于解除销售合同的协议。其次，消费者与银行签订补充协议，这也是终止贷款合同的有条件补充协议。第三，开发商偿还银行贷款时，消费者与银行签订的协议中规定的条件出现时，消费者与银行之间的贷款合同终止。第四，开发商应当退还消费者的首付款，并协助消费者办理各种退房相关手续。

第五、第三、第四行为完成后，第一步双方签订的协议中的假设条件出现，消费者与开发商之间的销售合同终止