2002年06月18日1117解放日报

大房东和二房东解除租赁合同后，解除租赁合同后向二房东租的房子还可使用吗？

颜律师：

我单位有一块营业场地约2000平方米，出租给某公司作招商经营之用。该公司因经营无方，已拖欠六个月的租金。为此，我单位已诉至法院，要求解除租赁合同，该公司应支付

租金并立即搬出。由于该公司已收取了场内150家摊位截至2002年12月底的费用，现法院征求我单位意见，问是要收回空心房还是实心房，我单位不理解两者的区别及后果，请指点迷津。

市民阿林

阿林：

根据《上海市房屋租赁条例》的规定，如果承租人逾期不支付租金累计超过六个月的，出租人可以解除租赁合同。据此，你单位向法院起诉，要求解除合同、判令该公司支付租金并立即搬出场地，完全是合情合理合法的，应能得到法院的支持。而且，该公司返还的房屋，应当符合正常使用后的状态或者你们双方约定的状态；不符合的，你单位可以要求对方恢复，也可以自行恢复，由此发生的合理费用由对方承担。

从你所讲的情况来看，该公司通过招商，已收取了场内150家摊位截至2002年12月底的费用。也就是说，该公司在承租期间将经营场地进行了转租。所谓房屋转租，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为。

现在问题是，当你单位与该公司的租赁合同一旦被法院判决解除，那么该公司与150家摊位的转租合同该如何处理？根据《上海市房屋租赁条例》第32条的规定，房屋转租期间，租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更；房屋转租期间，租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。可见，当你单位与该公司的租赁合同被法院判决解除后，该公司与150家摊位的转租合同也应当随之解除。出租人在租赁关系解除后，有权收回房屋，而承租人也应当将房屋返还出租人。如果作为承租人的该公司将所有转租的150家摊位全部解除合同后返还房屋给你单位的，就称为空心房；反之，如果你们在与该公司解除租赁合同后，同意继续让150家曾与该公司签订过转租合同的摊主在房屋内租赁下去的话，可以与他们分别签订租赁合同，而不是立即要求他们搬迁，这时，你们拿到的房屋就是所谓实心房。当然，这两种收回房屋的方式，各有利弊，具体操作，就要由你单位根据各方面的情况综合考虑来定了