2002年06月18日1117解放日报
大房东和二房东解除租赁合同后,解除租赁合同后向二房东租的房子还可使用吗?
颜律师:
我单位有一块营业场地约2000平方米,出租给某公司作招商经营之用。该公司因经营无方,已拖欠六个月的租金。为此,我单位已诉至法院,要求解除租赁合同,该公司应支付
租金并立即搬出。由于该公司已收取了场内150家摊位截至2002年12月底的费用,现法院征求我单位意见,问是要收回空心房还是实心房,我单位不理解两者的区别及后果,请指点迷津。
市民阿林
阿林:
根据《上海市房屋租赁条例》的规定,如果承租人逾期不支付租金累计超过六个月的,出租人可以解除租赁合同。据此,你单位向法院起诉,要求解除合同、判令该公司支付租金并立即搬出场地,完全是合情合理合法的,应能得到法院的支持。而且,该公司返还的房屋,应当符合正常使用后的状态或者你们双方约定的状态;不符合的,你单位可以要求对方恢复,也可以自行恢复,由此发生的合理费用由对方承担。
从你所讲的情况来看,该公司通过招商,已收取了场内150家摊位截至2002年12月底的费用。也就是说,该公司在承租期间将经营场地进行了转租。所谓房屋转租,是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为。
现在问题是,当你单位与该公司的租赁合同一旦被法院判决解除,那么该公司与150家摊位的转租合同该如何处理?根据《上海市房屋租赁条例》第32条的规定,房屋转租期间,租赁合同发生变更,影响转租合同履行的,转租合同应当随之变更;房屋转租期间,租赁合同解除的,转租合同应当随之解除。可见,当你单位与该公司的租赁合同被法院判决解除后,该公司与150家摊位的转租合同也应当随之解除。出租人在租赁关系解除后,有权收回房屋,而承租人也应当将房屋返还出租人。如果作为承租人的该公司将所有转租的150家摊位全部解除合同后返还房屋给你单位的,就称为空心房;反之,如果你们在与该公司解除租赁合同后,同意继续让150家曾与该公司签订过转租合同的摊主在房屋内租赁下去的话,可以与他们分别签订租赁合同,而不是立即要求他们搬迁,这时,你们拿到的房屋就是所谓实心房。当然,这两种收回房屋的方式,各有利弊,具体操作,就要由你单位根据各方面的情况综合考虑来定了
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