老旧小区一般是指早期建设的那些设计建设标准低、配套不全、设备过时老化、管理不善、人文环境差的旧住宅小区。北京市的老旧小区一般建在20世纪90年代以前,约有1580个,在全市3000多个小区中占有半壁江山。如西城区,仅直管公房老旧小区就有76个,而在东城区138个住宅小区中老旧小区就有93个,占到2/3。
本世纪初,本市住房政策改革后,公房产权可出售给个人,个人也可再上市进行交易。直管公房由于价格相对便宜,其房源在二手房市场非常活跃。
现状电梯费多由产权单位交
市住建委委员程建华介绍,目前本市老旧小区的物业管理一般是由政府授权的房管所进行管理,包括电梯、高压水泵维护费大多由产权单位负担,不需要住户分担,其中还包括已经将产权出售给个人的业主。其结果是即使一些已经实施了物业管理制度的小区,甚至物业服务比较好的小区也存在物业费收取困难的问题。
新政老小区物业服务市场化
本市今年将出台公房出售的相关配套政策,明确房改房售出以后高压水泵费和电梯费的交费主体。
对房屋进行物业管理的房管所将转变职能,方向就是转化为物业公司。程建华说,新政出台后,对于产权属于政府的老旧小区的后期物业管理费用将实施货币化,也就是由产权单位进行资金补贴,业主个人进行交费。
物业公司与房管所区别
一是原来的房管所是计划经济体制下的产物,而现在的物业公司是市场经济下的产物;
二是以前的房管所行使的是行政管理职能,而现在的物业公司行使的是企业行为;
三是以前的房管所是按行政区域设置的,而现在的物业公司是业主委员会聘请的,是一种委托关系。
实例解读
业主不交费引发电梯停运事件
北京某小区已经出现电梯停运的案例。一位房管所的工作人员介绍,北京某直管公房小区,由于房改单位已将整栋楼出售,单位无力支付物业费,而业主又习惯不缴任何费用,导致小区电梯已经停运。所以,将来各区县房管所将会督促这部分房屋的业主,尽快成立业委会并自行聘请物业公司服务。
这位工作人员说,随着房屋市场化的改革,直管公房里的业主与房改单位之间的关系已弱化,导致此类房屋的物业服务出现棘手问题。部分没有房改单位的房屋,由房管所承担起了物业服务的工作,因此有可能将这些房管所改成物业公司,进行市场化运作。另外,聘请物业公司管理老旧小区的房改单位,由于单位倒闭、改制,以及房屋买卖,房主已不是本单位职工等原因,房改单位已经不愿意再承担物业服务的义务。因此就需要出台政策,引导这部分房屋的业主成立业委会,并自行聘请物业公司进行服务。
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业主是指房屋所有权人,按其拥有的物业所有权状况,又可分为独立所有权人和区分所有权人。区分所有权人是指数人区分一幅土地上同一建筑物而各有其专有部分,并就其共用部分按其应有部分有所有权者;独立所有权人是指某土地上的建筑物仅属于某一业主。... 更多>
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