一、上海房产新政策对房价有什么影响

1、增值税征免年限调整

此次，《意见》调整了增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。具体是指，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，征收差额税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

这里，上海普通住房标准是从2014年11月20日起执行，并将于2024年11月18日到期。具体标准是：五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元／套，内环线与外环线之间的低于310万元／套，外环线以外的低于230万元／套。其实就是那种很破很便宜的老房子，目前上海满足普通住房标准的可以说是非常少，基本上我们买房都是非普通住房。所以这个政策可以简化一下，就是说，购买不满五年的住房全额征收增值税，满五年的征收差额税。

2、无房刚需优先摇号

《意见》第六条，严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售一价清实名制等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足无房家庭自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。

3、夫妻离异三年限购

此次《意见》提出，严格执行住房限购政策，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其有用住房套数按离异前家庭总套数计算。

这个主要是打击假离婚的，但是如果是真离婚的，可能也会被一棍子打死，毕竟这个是真是假也判断不出来。这个政策能不能抑制房价上涨我不知道，但是或许可以降低离婚率。

4、增加商品住房供应

《意见》第二条，完善土地市场管理。优化土地供应结构，增加商品住房供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。

5、严查信用贷、消费贷和经营贷

《意见》第五条，严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，知道商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷，引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

二、买房挑房时，应注意事项有哪些

购买商品房预售房屋时，由于没有看到现成的房屋，因此多多少少会存在一些问题。此时，为了避免购房之后出现纠纷，在挑房时就需要特别注意以下事项：

1、购买预售商品房，需现场查看开发企业有没有在售房处显眼的地方挂《商品房预售许可证》和附图的原件；

2、所选购的住房是否已被抵押、查封；如由房地产中介公司代理销售的，应了解该公司是否具有房地产中介资质等。以上这些情况均可登陆市国土房管局网站进行查询。

3、房屋质量方面，建议到现场查看有无墙体裂缝、漏水、渗水、偷工减料、管道渗漏等问题。

三、购房流程是怎样的

1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不超过总价款的20％），双方签订房屋买卖合同，并通过协商对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的存量房买卖合同。

3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的白契．

5、缴纳税费：税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变记。