为什么农民房买卖合同是无效合同？精确一点来说，这一说法是不全面的，因为农民房买卖合同并非全部都是无效合同。那么，哪些农民房买卖合同是有效的呢？那就要看被买卖的农民房的产权性质和交易者本身的身份。

（一）已经取得红本房产证的农民房买卖合同有效。

2001年，针对深圳市私房（即所谓农民房）交易频繁、造成农民房买卖既成事实的大量存在，导致房地产交易市场权属混乱，纠纷频繁，不利于社会稳定的现象，为了厘清历史问题，进一步推进市场经济体制改革，发展成熟的现代房地产市场交易体系，深圳市人大常委会通过了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》。根据该规定，对缴纳了罚款、补签了土地使用权出让合同、补交了地价款的农民房予以确权，发放《房地产证》。此外又根据合作建房、私房买卖、村民与非村民等不同情况，《房地产证》又分为所谓的红本、绿本。而所谓红本，实际上就是具备市场商品房条件的房屋的《房地产证》，与目前一般的房地产商开发销售的市场商品房并无二致，此类房屋当然可以自由买卖。从法理上来说，虽然此类房屋位置处于农民房比较集中的地方，但实际上已经不能算是农民房。此类农民房的买卖合同是符合法律规定，当然是有效的。

（二）取得绿本《房地产证》的农民房不得买卖，抵押（典当）、出租须按有关规定办理。

上文已经提到，所谓绿本也是经过深圳市政府确权的，但绿本《房地产证》受法律、政策限制，不得进行买卖，绿本封面明确表明本证所记载的房地产不得买卖。抵押（典当）、出租须按有关规定办理。

值得深究的是，同样是农民房，为什么这类农民房不得买卖，而红本的就可以呢？实际上，上述《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》并没有对什么情况该发红本，什么情况该发绿本作出规定，也没有公开的文件说明该怎么发红本、绿本，所以是发红本还是绿本就只能是国土部门的内部规定了。

《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》作为深圳市人大常委会发布的具有较高法律效力的地方性法规，对一套房屋是否能够流通，公民财富是否能够转移的重大问题，给政府规章、部门规章留下这么大的操作空间，对行政权力没有任何约束，是对行政权力的严重放纵。绝对的权力导致绝对的腐败，所以在办理红本绿本过程中出现大量的黑箱操作也就不难想象了，甚至有人在公开的媒体上做广告，称可以帮忙红本转绿本云云。这些问题是值得我们深思的，但愿有关部门在往后的立法中不要再犯同样的错误。

（三）没有红本绿本，而仅有一张收文回执的农民房不得买卖。

要在一块土地上建设房子，首先必须符合国家法律、符合城市规划，必须取得各种证书，就私房来说，就要取得《居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》，也就是说要取得宅基地的用地使用权，其次还要取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，即要符合城市规划。上述材料也就是所谓的两证一书，只有具备这些条件，农民房才可以动工兴建，根据两证一书建设的房屋才能依法定程序取得《房地产证》，否则就是违章建筑，不能取得《房地产证》。

实践中，农民房都取得了两证一书，但是两证一书都规定了一个有效期，分别为1年和6个月，超过此期限的两证一书失效、作废，所以在规定期限内农民房没有动工兴建的，国土部门会把两证一书收回去，只发给一个收文回执。可见，此类村民在法律上已经失去了在原本分配给他（她）的宅基地上兴建房屋的权利，除非其重新取得新的两证一书，否则其办理《房地产证》根本无从谈起。既然不能从法律上确定其权属，不能确定该房产是否属于其本人，该房产当然不得买卖，该合同当然是无效合同。