杭州市地方税务局敲定个人住房转让征收个人所得税操作细节后，杭州市地方税务局解答。

一、目前可以明确的

一年之界定

《通知》原文：对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。

解答：大家对一年如何界定很关心，因为按《通知》表面意思，是得先卖后一年内再买才能全额或部分退个税，不过据有关人士透露，杭州将实行前后一年都可以的政策。不过，一年的时间由签订合同还是办理三证的时间来算，现在还没敲定。非住宅不强制征收个税商铺、写字楼、50年产权的单身公寓……这些非住宅类型的房东们这几天很着急，不知道个税政策对其有何影响。对此，我们了解到，此次的个税政策是针对住宅而言的，以上这些非住宅性质的，还是按照以前自愿申报的原则执行，也不由农税中心代收，而是自行到地税部门缴纳。

可扣除交易时的税费

房主们大多很关心，卖房时所产生的费用，能不能在计算差额时扣除?尤其是部分同时需要缴5.6%营业税的。

对此，我们了解到，这部分税费都可以在计算差额时扣除，然后再按所算出来的差额×20%后，计算出所要缴的个税数额。

二、目前尚未明确的

有关房改房原值怎么认定

这是大家问得最多的一个问题。由于房改时大家所花的钱普遍只有几万元，而这样的房现在出售一般在四五十万元左右，其中的差额非常大，若直接这样计算差额后×20%算个税，那结果是个相当大的数字。

对此，拥有房改房的房东们不必担心，房改房的原值计算不是简单按照房改时的价格来算的，根据国税总局恢复征收个税的《通知》，房改房的原值=房改可以享受的面积×当地经济适用房的价格+超出面积部分付出的房款+向财政部门(或原产权单位)缴纳的所得收益及税费。目前，这个公式中无法确定的是经济适用房价格是多少，因为杭州每年的经济适用房价格不同，不同地段的也不同，这就要等杭州市地税局的具体执行细则了。

惟一住房的认定

《通知》原文：对个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

“我原来有套住了5年以上的房子，后来又买了一套商品房，目前还没办证，我卖原来那套房算不算惟一住房呢?”期房的交付和预售之间的时间差额，以及一些办三证受到各种因素耽搁的房子，使得这样的疑问也很普遍，对此，税务部门的相关负责人表示，还在继续制定细则，以明确惟一住房究竟怎么认定的问题。

退税的比例

《通知》原文：对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。

对于上文提到的全部或部分退还，怎么核定的问题，杭州目前也还没有明确。不过杭州在2004年恢复征收二手房个税的时候，是这样来计算的，买的那套房子金额大于卖掉的那套房金额，就可以全额退税，如果低于卖的那套，就按比例退还。

怎么认定无法提供原值

《通知》原文：对杭州市区(不含萧山、余杭)纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的1%核定其应纳个人所得税额。

关于“怎么认定房屋无法提供原值”，几乎是每个打进电话的人必谈的问题。大家想知道的是，二手房交易时能否在两类纳税方法中自主选择其一。对此，税务部门表示还要再等等。

抵押贷款的利息扣除?

《通知》原文：纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

抵押贷款的利息，能否扣除，目前也要等有关部门的答复。