开发商破产清算和购房业主的关系?

开发商破产清算和购房业主的关系主要体现在购房业主是否能够依照购房合同取得房产所有权，以及若不能取得房屋所有权时的权利救济。

开发商破产清算时购房业主能否取得所有权以及怎样取得?

一、房屋已建成时，房屋所有权形成，破产企业没有履行不能的情况，则破产企业对购房业主是有履行约定的义务的，即此时购房业主有可能取得房屋所有权：

1、按揭贷款买房。开发商得到全部价款后，房屋所有权转移给购房人，此后开发商的破产对购房业主并无影响，只需要以房屋为担保，继续向银行清偿债务即可。

2、向卖方分期付款买房。通常开发商直至购房人付清价款才会转移所有权，在转移所有权之前，根据破产申请受理时购房人是否已经足额支付价款可以分为两种情况：

(1)购房人已经付清全部价款。此时破产管理人不能解除合同，购房业主可以主张破产管理人转移房屋所有权并向不动产登记管理机构申请变更登记。

(2)购房人尚未付清全部价款。此时若房屋尚未交付，破产管理人有权决定是否继续履行合同，若已交付则根据最高法《关于审理企业破产案件若干问题的规定》，已交付的不动产不属于债务人财产，若此后购房人未能如约付款，破产管理人才能够解除合同或者要求购房人承担其他违约责任。

二、房屋未建成时，因卖方破产导致无资金建房，破产管理人决定不再继续建房，则开发商会无法履行购房合同，此时分两种情况：

1、房屋未作预告登记。如果购房人在企业破产之前没有与开发商在不动产登记管理机构进行预告登记，则只能对开发商享有普通债权，在开发商破产清算时作为普通债权人申报债权，等待破产清算，参与以货币的形式进行的破产分配。

2、房屋已经预告登记。因预告登记只是为保护将来的物权得以实现，房屋未建成且不再建则物权将无法实现，预告登记也毫无意义。

不能取得所有权时的权利救济?

事实上，在签订商品房买卖合同后，购房人可以据此向不动产登记管理机构申请预告登记，可以以此对抗破产管理人对房屋的处分权，主张继续履行合同。若未进行预告登记，购房人只能以普通债权人的身份申报债权并参与以货币形式进行的破产分配，其利益很难得到维护。但总体而言，期房买卖中开发商破产将会使购房业主陷入十分不利的境地。

开发商破产后房产证的办理方式?

根据《房屋登记办法》的规定，购房业主要取得房屋所有权凭证必须与开发商共同办理，但对于开发商破产的情况下如何办理房屋所有权凭证并无明确规定。