九层之台，起于累土。从现实和历史的坐标看，我国楼市调控已进入攻坚期，房地产改革正在过大关。

十二五规划纲要草案提出，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。这是一个重大的民生承诺，为今后房地产调控和改革确定了方位，也为科学看待房价问题确立了坐标。

房产改革三大突破后遭遇成长的烦恼

历史地看,始于1997年的房地产改革取得了重大突破和实质进展。一是居民住房条件显著改善。人均住房面积从1998年的17平方米到去年的33平方米。家庭自有住房率达到80%,是世界上较高的。二是房地产作为一个产业快速崛起。三是住宅成为城镇居民家庭财产,加速个人财富积累。

现实地看,部分城市商品住宅价格上涨过快,确实超出了普通百姓承受能力;同时投机投资性需求过大,又压制了居住性需求。高房价可谓我国房地产改革成长的烦恼。

行政还是市场?必须相机抉择

关于楼市调控，有人认为房价是市场问题，政府调控会扭曲市场。全国政协委员说，我们不能将优胜劣汰等市场法则，简单套用到房地产行业，无视困难群体的基本生存需求。市场作用多一些还是政府作用多一些，必须相机抉择。

从市场看，开发商追求利益最大化，存在希望房价越高越好的动机;而从百姓的角度看，应首先满足居住需求，房价不能高。综合考量，政府的职责在于：既要保障百姓居者有其屋，又要让房地产市场平稳健康发展。

多年来楼市调控措施，都强调企业家的社会责任。此外，房地产市场调控对确保宏观经济健康运行也具有重要意义。全国政协委员宋林飞表示，房地产市场出问题，金融风险会随之放大。更重要的是，房价过快上涨会吸引资金抽离实体经济，不利于产业结构调整和转变发展方式。

改革思路大转变1000万套保障房是重要转折标志

无疑,住有所居的任务不能完全依赖商品房市场来完成。政府工作报告提出,2011年我国将开建保障类住房1000万套,创历年之最。住建部副部长齐骥表示,这是我国房地产改革的一个重大变化。

国土资源部透露,十二五期间,将确保在住房建设用地供应中,保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房用地不低于70%。

为解决保障房分配、退出等难题,今后我国将大量增加公租房和廉租房建设。这表明住房保障体系逐步由重购买、轻租赁,转变为租售并重。随着供应结构变化,加之监管和退出机制进一步完善,伴生性矛盾将逐步化解。

安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。十二五期间,我国城镇保障性安居工程将建设3600万套,覆盖面达到20%左右。不管楼市调控政策如何变化,保障房建设的速度不能慢、力度不能减。

多措施剑指土地财政:房产税可纠正卖地求财

为确保十二五规划提高住房保障水平的战略部署顺利实施,地方土地财政这一舆论所称的制度性因素难以回避,而需要从深层次上加以破解。财政部统计显示,2010年国有土地使用权出让收入超过2.9万亿元,完成预算的213.2%,相当于地方财政收入的60%以上。这固然有去年土地供应大幅提高等因素的作用,但地方财政的土地依赖可见一斑。

全国政协委员厉以宁表示,土地是有限的,地方靠卖地生财难以持续,土地财政客观上支撑了地价和房价,这种局面必须尽快改变。确保房地产的科学发展和住房体系的科学建设,从中央到地方,致力于实现广大群众住有所居的新一轮政策举措和改革探索正逐步展开。

考核问责制度的建立,将使保障房供应成为硬约束指标。政府工作报告提出,稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责,市县人民政府负直接责任。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,从而影响社会发展和稳定的地方,要追究责任。

房产税改革在上海、重庆试水,这既具有调节收入分配、促进社会公平的意义,也对抑制投机投资需求有直接作用。全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康表示,开征新房产税,长期目标是打造地方税体系中主体税种的框架,为地方政府培植重要而稳定的税源,其税收可用于保障性住房建设,有助于矫正土地财政制度的偏颇,具有全局意义。

步入深水区房地产只能坚定不移改革下去

正如改革从整体上正进入攻坚阶段，我国房地产改革也在进入深水区。楼市调控不可能毕其功于一役，对房地产改革的复杂性要有充分认识，对破解13亿人住有所居这一世界性难题的艰巨性更要有深刻认识。

从国情看，在城镇化进程加速的现阶段，我国房地产市场的主要矛盾仍然是发展不足。住建部政策研究中心主任陈淮说：有十个人吃饭只有八个馒头，首先有两个人吃不上。我国每年有上千万农民转变为市民，这意味着住房供求关系的失衡存在着某种内在动因。

为适应人民群众日益增长的新需求、日益强烈的新期待，我们只能更加坚定不移地走改革发展之路。

人们有理由期待，随着转变经济发展方式的加快，随着商品房+保障房供应体系的日益完善，随着地方财税体制和收入分配改革走向深入，房地产有望逐渐步入理性开发、持续发展的轨道。而随着社会对楼市与房价关注热情的逐步降温，住有所居就将不断从梦想走向现实。