哪些因素影响评估价？

买卖二手房时，购房者提出贷款申请了，银行会委托专业的评估机构对房屋进行全面评估，最后给出一个专业的评估值。参考的因素有很多，比如房龄、地段、户型、公摊等等。

通常房屋评估值比实际成交价要低10%-25%左右，所以如果业主咬住不愿意还价，而你又的确想买下这套房，那么你得多准备10%-25%的首付款。

举个简单的例子：

某人购买一套总价200万的房子，但银行评估值因为160万，他能贷款的最高额度是160万×80%=128万。首付则是40万+32万=72万。

一般来说，卖二手房是评估价格越低，税费越轻，这是阴阳合同的出现的根本原因，而买二手房则希望评估价越高越好，因为这意味着能贷到更多钱，甚至有一些房主跟评估机构勾结虚高评估价，连首付款能赚出来。这是一种变相的零首付策略。

一、买二手房贷款怎么办理

（一）准备材料

购房者确定贷款银行之后就要开始准备贷款资料了，首先递交材料，提出贷款申请，买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将材料交给工作人员审阅。工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。

（二）评估

二手房都会进行评估，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3－5个工作日内即可完成。交易方需交纳评估费。

（三）银行审批

银行会根据贷款人提交的材料进行审批，贷款银行审批，银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右。

（四）过户放贷

审批通过后，买方向卖方支付房屋首付款。凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。然后办理房产证抵押登记、保险手续，银行放贷，买方领到房产证后，办理房产抵押登记和保险。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。

二、贷款房屋抵押贷款可贷多少

房屋抵押贷款额度根据评估价决定，通常情况下可以贷到评估价的七成左右。但在实际贷款过程中，贷款额度会有所变化，这是因为房屋抵押贷款额度受以下因素影响：

（一）房屋变现情况不同，房屋抵押贷款要求所抵押的房屋有比较高的变现能力，变现能力越高，可贷额度越高；

（二）房龄不同，额度不同，一般房龄不超过20年，越是新的楼盘抵押贷款额度就越高；

（三）房屋面积，房屋抵押贷款基本要求面积不得少于50平，面积越小可贷额度越低。

（四）所选择的贷款机构不同，就拿银行来说，各银行对于房屋抵押贷款的额度规定都不一样，比如平安银行的“房产抵押消费贷款”规定，贷款额度最高为房产评估价值的75％；中信银行“房抵贷”规定，贷款额度最高为房产评估价值的90％；浦发银行“个人消费贷款”规定，以住房及商业用房抵押，贷款额度最高为房产评估价值的100％，如果是在贷款公司办理，对于资质优秀的申请人，贷款额度会更高一些。