一、房产保有税能否打压高房价
2010年4月8日,人们被一则可能征收房产保有税[的消息震惊,而房产保有税征税试点地区可能在京、沪、深、渝四个城市。受此消息影响,当日地产股全线深度下挫。当日傍晚,上海市住房保障和房屋管理局在其官方网站表示:“房管部门虽不是税收征管的主管部门,但如果政策出台,我们会积极配合贯彻落实好。”据了解,目前上海市房管局确实正在进行房产保有税相关征收方式的研究。
而政府征收住房保有税的目的也很清楚,打击投机,控制房价过快上涨。房产保有税实际上是物业税的变种,两者的不同之处在于物业税不但涉及房产还关系到地产,目前中国的土地政策是一次性收取70年的使用费,购买者并不拥有土地所有权,如果针对土地征收税费则存在制度缺陷;两者的相同之处在于,它们都是针对房产保有环节征税,绕开物业税涉及的土地环节,只针对房产环节征收税费,使得政策能够更加快速便利地出台,是政策研究和制定者的意图所在。税收是政府的行政手段之一,也是调节房价的方法之一,不过,从以往的经验和实践看,单靠提高税负、增加税种并不能控制房价,反倒可能引发市场报复性的上涨。这次由物业税演变来的房产保有税恐怕也不会例外。首先,不论是物业税还是房产保有税,调控房价的根本原理在于提高持有成本、抑制消费,而这并非中国房地产价格连年飞涨的根本原因所在。
在我看来,中国房地产价格多年来持续上涨的根本原因,其一是强大的需求;其二是政府多度的依赖土地财政;其三是宽松的货币政策;其四是保障性住房的供应不足。目前楼市消费的主力是改善性和投资性需求,提高保有环节成本,对于前者,压缩的是选择面,并不影响其购买决策;对于后者,降低的是收益率,在投资客普遍以房价上涨为关注焦点的现在,即便是按照国外的通行做法,以房产评估价的1%征收房产保有税,和每年两位数增长的房价相比,依然难挡投资者的购买步伐。
如果加大持有环节的税负,或者仅针对大户型和豪宅征税,那么,就算有资金被从大户型和豪宅市场挤出,去向也可能是流入非高额征收的房源,从而推高该部分房屋的售价,这可能与政策制定的初衷不符。其次,不论是物业税还是房产保有税,现在推出既不合理,条件也不成熟,如果为推而推,就难免落入做秀的窠臼。从制度角度来看,如何确定房屋和土地的权属是首要问题。土地权属归国家所有,在国家所有的土地上的建筑却归个人所有,如何协调两者之间的关系,是问题的关键所在。再者,按照我国现行的财税政策,地方政府没有财税立法权,须报国务院,经人大批准后才能实施。这样的话,房产保有税虽然由上海提出,但若实施必然会是全国性的税法,如此一来,其涉及面就非常广泛,比如评估方法、确定权属、税基和税率的确定等。最重要的是,不论是物业税还是房产保有税,都有可能提高综合税赋,目前,总体上看我国的总税赋是比较高的,本来在内需不足的时候,应该减税以刺激消费,而不是增税。如果能够清理房地产税费,做到推出物业税或房产保有税而不增加总的税负,也不失为选择之一,但要想实现,看来比较困难。最后,不论是物业税还是房产保有税,就算出台,要想其发挥作用,落到实处,执行到位是关键,从以往相关政策的执行情况看,人们的担忧并非没有根据。
2010年4月8日,针对上海传出的拟征收房产保有税这一消息,我在微博上写道:“上海拟开征的住房保有税,从方案到论证到上报到批准到试行到实行,路漫漫其修远兮,最终是不是做秀还需观察,目前市场的过度反应不过是因为:①多项政策的累加效应;②进一步严厉调控预期加强;③目前的房价确实处在高位的共识。”我之所以这么认为,实在是因为消息来得过于突然,又是在中央媒体数次评论房地产业的背景之下,很难不让人产生“应景”和“做秀”的联想。如果仅仅是“做秀”也还罢了,浪费的不过是感情,如果此事当真,政策出台,对其执行情况就不能不令人担忧。房产租金税的征收无疑是最好的例子,为鼓励个人出租住房,2008年财政部曾规定:对个人出租住房,不区分用途,在3%税率的基础上减半征收营业税,按4%的税率征收房产税,免征城镇土地使用税。而上海市的政策更优惠,仅对个人出租住房按5%的税率征收一项综合税。房产保有税实际上是物业税的一种,即按房地产的面积每年付税。主要是针对户型面积偏大的房子收取一定费用,实际上是在鼓励购买中小套型、功能良好的住宅。其重要原则是,从价计税方式。即,开征这一税种要按评估值征税,使多占的人多纳税,这符合税收的纵向公平原则。
二、开征房产保有税的好处
一是完善了房地产税收体系;二是可以改变地方政府的“土地财政”模式,政府可以从房地产持有者手中获得细水长流的、可持续性的税源;三是对房地产市场和房价也能起到调控的作用。在国外,在房地产保有环节征税是普遍做法,有的叫物业税,有的叫财产税。但从目前来看,物业税开征还有一些难点,一些法律问题并没有解决,而且现有的土地出让制度是把住宅70年的使用权在拿地时一次性交清了,物业税对土地这块还要征,体制上不能接轨。而住房保有税本身与物业税是一样的,都是持有环节的税种,但它把土地的问题规避掉了,只针对房产自身,先行开征就比较容易。从国外的通行做法来看,物业税一般是房产评估价的1%左右,一般在0.8%、1%或1.2%,有的国家还会在房价基础上打7折,再进行征税。如果上海按0.8%或1%征收房产保有税,税率还是比较低的,如果房价每年涨幅能达到10%,保有税也很难真正挡住投资和投机者的购房步伐。
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