第一，调查分析不能交付的原因。拍卖标的不能交付有多种这样那样的问题，有的承租合同未到期;有的虽然未有承租合同，但承租人交纳租金，属事实上的承租关系;有的承租人到期赖着不走，或承租合同早已过期仍然强制占用;有拖欠职工工资未兑现在等待讨要的;有门口道路已被邻居占用，等等。对于诸多不能交付的原因应作具体分析，哪些问题是通过与相关部门或相关当事人沟通协调能解决的，哪些问题可通过法律途径解决，哪些问题很难解决。

第二，妥善协调解决标的交付问题。既然拍卖公司是拍卖标的受托方，这就决定了与买受方是法定的买卖关系，买受人付清了拍卖款，交纳了拍卖佣金，就必须把拍卖标的及时交付给买受人，不能以任何理由为借口不交付标的，把标的实现责任推给买受人。因此，尽管拍卖公司是企业，没有协调的职权，只有协调的义务，还是必须主动站出来，尽最大努力协调解决标的交付中的疑难问题。首先，主动与法院标的经办法官沟通，请他们帮助协调解决交付问题。其实有不少拍卖标的执行法官还是有能力协调解决交付问题的，只不过现在的司法强制拍卖，标的委托手续由司法鉴定部门办理，而案件执行由执行局的经办法官办理，致使委托拍卖部门不了解具体案情，办理案件的法官不直接具体参与拍卖标的操作，一个案件本来一张皮变成两张皮，增加了拍卖标的操作和交付难度。如果拍卖公司与经办法官沟通的工作做好了，他们出面做标的交付协调工作，其作用和效果肯定比拍卖公司单枪匹马出面协调好得多;其次请标的所在地政府或部门领导出面帮助协调。要充分借助政府的力量和相关部门的影响力，化解标的交付难问题。拍卖公司可直接找政府或部门相关领导，也可通过有人牵线搭桥引荐，向他们汇报标的交付中的矛盾和困难，以求得到帮助;三是通过相关的社会人脉关系疏通做工作。常言道，一把钥匙开一把锁，找对了人，说不定交付中的疙瘩迎刃而解;四是协助买受人一起做工作，化解交付中遇到的矛盾和困难。

第三，算好经济帐。很多交付问题协调到最终的结果就是钱的问题，承租人搬出要搬迁费、补偿费，门口道路共同使用要过道费，设备搬迁破墙破房要修补费，车辆在停车场要巨额停车看管费。如补偿费由买受人支付，拍卖公司在协调过程中应站在买受人的角度，把补偿费用降低到最低限度。当补偿金额敲定后应立即与受偿人签订《补偿协议》，并在拍卖前告知买受人应支付的补偿金。

第四，由第三方评估补偿金额。对数额较大的补偿，虽经多次协商，补偿标准无法达成一致的，可由法院或拍卖公司出面，委托评估公司对受偿人提出的补偿金额合理评估，最终以评估结果为补偿依据。

第五，无法交付标的暂缓拍卖。对确实无法协调解决交付问题的拍卖标的，可建议法院暂缓拍卖，或通过法律途径打赢了官司再操作拍卖标的。

《中华人民共和国拍卖法》

第四十条买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任。

买受人未按照约定受领拍卖标的的，应当支付由此产生的保管费用。