随着上海经济持续发展和国际化进程的不断深入，上海房地产市场中的写字楼、商铺等商业房产备受关注，即使在住宅价格出现波动时期，商业房产仍保持了相对的稳定性和良好的发展前景。因此，在上海购买商业房产也成了许多境外个人和机构的所爱。

但在去年7月，国家六部委联合下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（以下简称“171号文”）。随后，上海房地管理部门及各区县房地产交易中心也陆续开始执行这一“限外政策”。现笔者结合国家有关政策法规和目前上海房管登记部门的操作实践，就境外人士如何在上海购买商业房产，提出下列必须遵循的两个原则和四类方式。

一、“自用”原则。除了外商投资设立房地产开发、经营企业外，境外人在上海购买商业房产必须是自用的，要与自身的需求相匹配。

二、“商业存在”原则。“商业存在”原则是“自用”原则的延续。商业房产是用于商业经营的，因此，自用用途的购房者必须在上海拥有可以从事商业经营的公司企业，否则不能作为购买主体；而非自用用途的购房者，也必须按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。基于以上原则，境外自然人是不能购买上海商业房产的。

目前，可行的境外主体在上海购买商业房产的方式有四类：

一、境外机构的上海代表处购买。境外公司、企业在上海设立代表处后，因代表处办公需要，以代表处的名义购买商业房产。

二、设立外商投资企业购买。境外公司、企业、自然人投资设立外商独资企业或中外合资、合作企业，因企业经营需要，以外商投资企业的名义购买商业房产。

三、外资并购内资企业取得被并购企业的商业房产资产。采取外资并购方式取得被并购企业的资产，并购手续必须经外资委和有关部门批准。

四、设立外商投资的房地产开发、经营企业。“171号”文对外资进入房地产开发经营行业提高了相应的门槛，这是国家对房地产行业宏观调控在外资领域的体现，也有利于优胜劣汰，使更有实力和能力的境外房地产企业参与中国的房地产市场。

同时，境外主体在具体购买过程中，国家和上海对境外人购房的结汇、银行贷款都有一定条件和规定，必须予以关注，按有关规定操作。