一、承租人拒绝退还房屋怎么办?

如果在房屋租赁期已届满，承租人拒绝退还房屋的，承租人的行为构成侵权。房屋所有权人可以提起侵权之诉，要求其早日返还房屋，可以要求其支付继续占有房屋期间的租金并赔偿损失。

二、合同义务

承租人在租赁期内将租入资产出租给第三方

(1)承租人应按约定数额、期限交付租金。承租人不履行这一义务的，出租人具有追索权;

(2)承租人应妥善保管和保护租赁物，并按合同约定正确地使用。合同没有约定的，应按租赁物的性质和用途使用。中国经济法规定，由于使用保管或维修保养不当，造成租用财产损坏、灭失的，承租人负责修复或赔偿;

(3)承租人擅自拆改租赁物造成损失的，负赔偿责任;

(4)承租人擅自将租赁财产转租或进行非法活动，出租人有权解除合同，由此而造成的损失由承租人负责;

(5)在租赁关系终止时，承租人有及时返还租赁物的义务。逾期不还租赁财产，除补交租金外，还应偿付违约金。承租人在租赁期内对租赁物有添附或进行改装的，在返还租赁物时，如未经出租人同意，承租人应将租赁物恢复原状;如经出租人同意，出租人应补偿承租人因添附或改装所支出的费用。

三、主要权利

1、使用权

按合同约定，承租人有权占有、使用租赁物;

2、违约赔偿

对出租人违约(没按约定提供租赁物)行为，或因违约所造成损失的，承租人有权要求出租人偿付违约金，或赔偿损失。

在租赁合同的有效期内，发生租赁物所有权转移时，承租人的合同权利对新的租赁物所有人依然有效。承租人因工作需要，并事先取得出租人的同意，在租赁期内，可以将租赁物转给第三人承租或转让给第三人使用。

四、优先承租权行使

1、行使主体

行使优先承租权的主体只能是在租赁合同中约定了享有优先承租权的承租人。但经原出租人同意，取得承租权利的次承租人因此也享有优先承租权。

2、行使条件

承租人行使优先购买权的，应具备两个条件：一是须在租赁协议期满下一个租赁协议尚未签订的阶段，出租人继续租赁房屋;二是承租人须以“同等条件”表示继续承租原租赁房屋。

对租赁协议期满下一个租赁协议尚未签订的阶段如何界定，是关于承租人行使优先购买权的时间要求，笔者认为，遵从合同自由原则由租赁双方协议明确约定。

因为我国的房价过于的高昂，有许多人没有经济能力去购买房屋，那么也是会有许多的公民会选择租房居住，那么在租房后承租人以及房屋所有权人也是需要签订租房合同的，并且也要在租房合同中写明双方的身份信息以及租房的具体费用和期限，同时也是会写明违约责任的。