1、权属风险

在建工程的权利是由土地使用权和建安工程的所有权组成的。土地使用权可以是通过划拨方式或是出让方式取得的。主要的风险有：权利主体是否明确、权属是否有纠纷、设定的土地面积是否界定清楚、土地的使用年限是否短于贷款期限等。

建筑安装工程是完成一定的报建程序后，由承包商承揽施工，并完成一定建筑安装工程量的建筑物。一方面风险是是否完成了一定的报建程序，即是否办理了规划局的一书两证（选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）和建设管理局的建筑工程施工许可证；另一方面风险是承包商垫资的风险。因此，在建工程的抵押权人不能享受正常房屋所有权、土地使用权的抵押权人的优先受偿权，使得发放的贷款不能正常收回，增加了风险。

2、价值风险

价值风险的产生原因有：评估原因、市场原因和权属界定原因。

由于房地产评估机构繁多，估价人员的估价水平参差不齐。当评估结果高出正常、合理的市场价值后，使得贷款的风险剧增。有时，贷款银行为了给开发商节约有关费用，信贷人员自行估算，由于缺乏专业评估知识，估算结果误差可能很大，也有可能造成贷款风险。

房地产估价规范规定：房地产抵押价格的评估是以估价对象在发放贷款时的正常市场价值。有可能出现发放贷款时的评估价值与处置抵押物时的处置价格有很大差异，从而造成贷款风险。

房地产开发项目有的是联营合作开发的，特别是在一方提供土地，开发商提供开发资金这种联合开发中，提供土地方提供的可开发土地可能是划拨用地，也可能是出让用地。划拨用地的抵押价值比出让用地的抵押价值要低，

划拨用地上的在建工程（开发经济适用房除外）可能因无法办理商品房预售许可证，使得该项目不能正常预售，开发资金不能按期回收，同时银行贷款也有可能不能按期回收，造成贷款风险。另一方面，该类联营合作开发项目的在建工程评估价值只能按照联营合作开发合同上所载明的有关条款进行合适的分割，而不能视为开发商全部拥有，从而造成贷款风险。

3、质量风险

开发商为了降低开发成本，在建筑工程招投标过程中，实行工程量清单后，以合理最低价为中标条件之一，使得承包商为了能够中标，以很低的报价投标。中标后，在施工过程中可能会有偷工减料、以次充好、以劣充优等违法行为，从而造成质量隐患。当抵押权人处置该在建工程时，出现了质量问题，其处置价格会比正常价格低很多，由此造成贷款风险。

4、登记风险

抵押物只有在办理抵押登记后，贷款银行才是真正的抵押权人，才能享有优先受偿权。有的贷款银行根据开发商的信誉，擅自不办理抵押登记、公证和保险手续。当开发商不能履行合同时，会造成贷款风险。

5、重复风险

在土地管理部门和房产管理部门相分离的地方，土地抵押在土地管理部门登记，在建工程（含土地）在房产管理部门登记。当开发商用单独的土地和在建工程（含土地）在不同的银行办理抵押贷款，同时由于房产管理部门和土地管理部门信息不互通，而分别办理了抵押登记，造成了同一宗土地办理了两次抵押，可能会造成贷款风险。

在建工程在办理了抵押登记后，仍然进行销售，并由另一家银行办理按揭，按揭款没有归还原该套房在建工程抵押的贷款额度，造成该套房产重复抵押，也会有贷款风险。

6、处置风险

在建工程处置时，会影响开发商形象和开发项目的形象，同时处置行为乃非公平市场行为，使得该项目的处置价值远低于市场价值，从而造成贷款不能全额收回的风险。

在建工程抵押能很好的规避以上风险，才能很好的保证在建工程的抵押。

虽然在建工程可以进行抵押，但是在建工程抵押毕竟不同于已取得房屋所有权证的房地产抵押，在建工程抵押的法律关系较为复杂，不确定因素较多，隐含较多的风险，在建工程是否能最终建成只是一种期待的可能性，如操作不当，很可能出现法律风险，造成信贷资产损失。

一、有房产证没有土地证的房子能买房吗？

1、在办理房产过户手续时，当事人必须提供房产证、土地证和契税证，否则无法过户。

如果办理不了过户手续，那买方也无法落户。只有房产证没有土地使用权证，势必会给住宅地产购置及交易带来以下风险：难以知晓在土地使用权上设定抵押权的情况，也就无法及时规避风险。

2、难以发现开发商违规用地的事实。

二手房交易将受影响。《城市房地产管理法》规定，房地产上市交易，必须出示房屋所有权证和国有土地使用权证。

3、在拆迁补偿时会遭受损失。

《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定，房屋拆迁评估价格为拆迁房屋的房地产市场价格。因此，拆迁补偿金不仅包含房屋所有权价值，还包含了土地使用权价值。购房者如果未办理土地使用权证，在拆迁过程中就可能得不到关于土地使用权的相应补偿。

4、办理房屋抵押贷款时如果没有土地证，一部分银行是可以办理的，但另一部分银行是必须房产证、土地证两证齐全才能办房屋抵押贷款。