【内容提要】在农村房屋买卖领域，一个突出的变化，就是购买主体由以前的集体经济组织内部成员扩大到外村村民甚至城镇居民。如何解决好这一变化引发的新问题，已成为当务之急。笔者通过对相关立法、实践的思考，认为对于此种农村房屋买卖只能是宜疏不宜堵。但宅基地使用权连同房屋所有权转移应受一定限制，法律对此应作出明确规定，以便对农村房屋买卖加以引导，从根本上减少纠纷的产生，推动社会主义新农村及和谐社会的建立。

【关键词】农村房屋集体经济组织地随房走宅基地使用权

随着农村经济的发展和城镇化步伐的加快，大量农民涌向城市，各种原因促使他们选择在城市长期居住而打算卖掉农村的房屋，而部分城镇居民则由于其他原因打算在农村买房，同时，农村村民也可能购买本村以外的农村房屋。在这种供需刺激下，农村房屋交易日益频繁，新的形势下引发的纠纷也不可避免地增多。这样，就必然涉及到一个新的领域，也就是本文讨论的农村集体经济组织以外成员购买农村房屋问题。

城市房屋的所有权转移时，须到房屋所在地房屋管理机关及土地管理部门办理所有权转移登记和土地使用权变更登记手续，只有完成这些手续，才发生房屋所有权及土地使用权转移的效力。那么集体经济组织内、外成员间进行农村房屋交易时，其程序和效力又如何呢？这个问题一时难以回答，此类房屋买卖纠纷也已成为司法实践中的难题。原因就在于，目前我国在此领域尚无明确可适用之法律、法规，最高人民法院亦无特定案由。要解决这个问题，只能从长计议。

一、农村房屋及农村房屋买卖主体的界定

笔者认为，农村房屋买卖的标的物为农村居民私房，此处的私房以广义解，包括传统意义上的农村居民住房、杂物房、饲养牲畜用房等。如此，村办企业厂房、农村公益事业用房等则不属于农村房屋买卖中的农村房屋。而处于房屋之下的宅基地，一般包括农民生活居住用地，如住房、厨房、牲畜房、仓库、厕所用地等；四旁绿化用地，如房前屋后的竹林、木林、花圃用地等；其它生活服务设施用地，如水井、地窖用地等。在我国农村大多数地方，宅基地就是指一家一户居住生活的庭院用地。

农村房屋交易的出售方，一般为农村集体经济组织的村民，而购买方目前存在两种情况：一是集体经济组织内部成员，二是集体经济组织以外成员。集体经济组织内部成员又分三种：一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准；二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准；三是已在集体组织落户，但尚没有被分到宅基地。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。因此，农村房屋交易的买方在集体经济组织内部成员间仅限于第二种情况的一部分和第三种情况。作为买方的集体经济组织以外成员，则包括外村村民甚至城镇居民。

二、农村房屋买卖现存问题及原因分析

如前所述，集体经济组织内、外成员间的农村房屋交易日益增多，因此产生的买卖纠纷近年也来呈明显上升趋势。应原告的诉讼请求不同，各地法院在立案时确立的案由也不尽一致，其中常见的诉讼请求是请求法院确认买卖合同有效和责令被告协助办理过户手续。审判实践中，一般将其归类为买卖合同，至于是一般买卖合同还是特殊买卖合同，尚无定论。但自从2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》出台后，大部分地方国土管理部门停止了办理农村房屋土地使用权的过户手续，这对法院作出农村房屋买卖有效的判决产生了很大的影响，形成了判决无法履行的被动局面。为了应对这种局面，一些法院只能采取一些变通措施，如先建议原告对要求被告协助办理土地证过户手续的诉讼请求撤诉，若原告坚持的，则采取其他一些做法：有的在判决主文中注明如因政策等客观原因不能办理土地使用权过户的，被告方不负责任，有的在判决被告协助办理土地过户手续的同时要求申请执行人保证暂不申请法院执行过户手续等，或仍判决被告履行合同的协助义务，同时建议有关部门对法院协助执行通知书进行登记备案，在旧村改造、拆迁安置等政策处理时作为依据。

其次，审理农村房屋买卖纠纷案件的问题很多，由于现行法律、法规对该问题缺乏明确系统的规定，法院在处理此类案件时首先要面临法律适用方面的困惑。同类案件，援引不同法律，甚至援引同一部法律的不同条文，如《土地管理法》第62条或第63条，判决结果亦会截然不同。并且，最高人民法院在处理此类案件时也没有规定一个特定的案由，以致各地法院的审理判决五花八门。这样下去，主动权只会牢牢地掌握在裁判者手里，对于维护当事人的合法权益是非常不利的。

最后，关于该领域的基础理论研究存在问题。以农村房屋买卖合同为例，村民将房屋出售给本集体经济组织内部成员，认定买卖合同有效没有什么异议；但出售给集体经济组织以外成员，即外村村民或城镇居民时，合同效力的认定，目前则有两种截然相反的观点。一种观点，认为农村房屋买卖合同无效。理由是：其一，根据《土地管理法》第62条及其他条款的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致房屋项下的宅基地使用权一并转让，这势必导致宅基地使用权享受主体的扩大化，违反《土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定。其二，《土地管理法》第63条规定：农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。如果农民的房屋允许自由买卖，就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了，实质上就是对农民集体所有的土地使用权进行非农业建设，因而为该规定所禁止。其三，1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条第2款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。另一种观点认为农村房屋买卖合同有效。理由是：其一，1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》第2项规定：社员有买卖房屋的权利。房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归集体所有。这一规定，明确了农民拥有买卖房屋的权利，并且房屋买卖完成后，宅基地的使用权也随之转移。其二，最高法院（1992）民他字第8号批复认为：农村房屋买卖，按约定交付房款以及管理房屋的有效。其三，禁止城镇居民到农村购置宅基地有违法律的平等原则。一方面，仅允许农村居民到城镇购置房地产，而不允许城镇居民到农村购置宅基地，对城镇居民来说是不公平的；另一方面，允许城镇居民自由转让其房屋，而不允许农民自由处分其房屋，实际上剥夺了农民与城镇居民财产上的平等权利，对农民来说是不公平的，宪法亦规定法律面前人人平等。另外，禁止城镇居民到农村购置宅基地使得地随房走的原则不再适用，即便是通过法院拍卖而来的农村房屋，也只有房屋所有权，而无土地使用权，一旦碰到旧村改造、拆迁安置、征地等，也难以保证得到土地补偿。

减少和正确处理农村房屋买卖合同纠纷的对策及建议（北京）

1．进一步加强法制宣传教育力度，增强交易各方的法律意识。通过送法进村、送法进社区及以案说法等生动活泼的形式大力开展普法宣传和教育，尤其是大力宣传有关农村房屋买卖方面的法律法规及相关政策的有关规定，尤其是强制性或禁止性规定，以规范农村房屋的交易行为。2．倡导诚实信用的交易原则，减少故意毁约行为的发生。交易行为中诚实信用原则的缺失也是导致农村房屋买卖合同纠纷不断增多的原因，因此有必要进一步加强商业交易道德规范的建设，增强人们在交易行为中自觉遵守诚实信用原则的道德意识，防止或减少交易中故意毁约现象的出现。法院应通过对典型案件的公开审理和宣传报道，增强人们交易行为中的诚实信用意识和商业道德。3．加强此类案件的审理和执行力度，强化判决的统一性和规范性，正确引导农村房屋交易行为。加大对此类案件的审理力度和执行力度，坚持对待同一性质的案件统一判决结果，避免同案异判现象。对农村村民之间的房屋买卖行为，只要双方出于真实的意思表示，就应当判决房屋买卖合同有效，判令各方严格履行合同义务，以维护交易行为的稳定性；对农村村民与城市居民之间的房屋买卖合同因其违反了有关行政法规的强制性规定，目前应判决合同无效，双方互相返还。4．加强立法、司法和行政方面的协调和互动，进一步规范农村房屋的交易行为，促进房屋交易行为的有序进行。随着农村经济和城市建设的发展，有关农村房屋的买卖交易行为将会日益增多，而目前由于相关法律规定和行政政策方面的不协调及存在的冲突，导致农村房屋交易纠纷难以全部得到正确合理的处理，因此应当从立法层面和司法层面对这种交易行为进一步规范。建议通过立法或司法解释的形式，对农村房屋买卖行为的效力认定及处理作出科学合理且操作性强的明确规定，以便对农村房屋买卖行为加以正确引导，促使农村房屋交易规范化，从而从根本上减少此类纠纷案件的发生。作者系江苏省镇江市润州区人民法院法官（北京）（北京法律咨询：商品房买卖律师二手房买卖纠纷农村宅基地买卖农村房屋买卖纠纷房产诉讼经济适用房买卖纠纷小产权房房产财产保全房产纠纷律师房产继承）