同一项目分次开发,土地增值税能否分别清算-法师兄

同一项目分次开发,土地增值税能否分别清算

来源：互联网时间： 2023-05-04 19:12:15 231 人看过

【网友问题】

我公司现有一块土地，分三期进行房地产开发。现在主管税务机关要求按三次进行清算，但是此次开发区发改委的**只是按一个项目立项，只是人为分为三部分开发(分三次办理规划等相关手续)。请问分三次清算是否合理?假设按税务机关要求清算后，能否到最后合并起来后再缴纳土地增值税?

【律师解答】

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

根据上述规定，对分期开发的项目，应以分期项目为单位清算。企业分三期开发房地产，土地增值税清算时，应分三期进行清算，不能合并一次进行清算。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第三条规定，各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。

对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。

根据上述规定，企业按分三期项目进行土地增值税清算。各分期项目竣工结算后，应及时对各项目进行清算，多退少补。而不能各分期项目清算后，将三期合并确定多退少补税款。

声明：该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误，请通过反馈渠道提交信息，我们将及时处理。【点击反馈】

扩展阅读

律师服务

热门律师推荐

律师普法

换一批

更多增值税相关文章

法律综合知识
什么是土地增值税清算，土地增值税怎么计算

一、什么是土地增值税清算土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。二、在取得土地使用权时，缴纳的契税，在土地增值税清算时，可以税前扣除吗？可以．土地增值税暂行条例＂六条计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额，＂土地增值税暂行条例实施细则＂第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。＂因此契税可以税前按规定扣除．三、土地增值税怎么计算土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收

2024-04-11

431人看过
增值税
土地增值税清算细则出台要求从严清算土地增值税

国家税务总局26日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。专家指出，在新国十条和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下，通知的出台意味着土地增值税清算从严执行。通知指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。《通知》还对拆迁安置、旧房转让等情况下的土地增值税清算，确定了相关的标准。同时，在规定的期限内补缴的土地增值税，不加收滞纳金。国务院新国十条指出，税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。随后，重庆等地陆续出台的调控细则，也纷纷提到要加紧土地

2023-06-05

207人看过
个人所得税
【增值税】个人所得税计算器增值税部分减免项目

【增值税】增值税部分减免项目未达到起征点的也予以免征增值税，增值税的减免权在国务院，任何地区、部门均无权减免增值税，但各省级国税局可在规定的幅度内根据本地实际情况确定适用的起征点。除以上法定免税外，经国务院批准财政部、国家税务总局等部委又陆续发文规定了一些新的减免项目，包括：基建单位和从事建筑安装业务的企业附设的加工厂、车间，在建筑现场制造的预制构件，凡直接用于本单位或本企业建筑工程的，不征收增值税因转让著作权而发生的销售电影母片、录像带母带、录音磁带母带的业务，以及因转让专利技术和非专利技术的所有权而发生的销售计算机软件的业务，不征收增值税经国家版权局注册登记的计算机软件产品，在销售时一并转让著作权、所有权的，征收营业税，不征收增值税供应或开采未经加工的天然水，如水库供应农业灌溉用水、工厂自采地下水用于生产的，不征收增值税对电信部门及其下属的电话号簿公司销售电话号簿业务收入，不征收增值税

2023-05-31

165人看过
房地产开发
土增税清算的扣除项目

土增税清算的扣除项目如下：1、纳税人为取得土地使用权所支付的相关金额；2、开发土地的成本、费用，具体包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；3、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；4、与转让房地产相关的税金；5、财政部规定的其他扣除项目。土地增值税的特征如下：1、土地增值税以转让房地产的增值额作为计税依据；2、土地增值税征税面比较广泛，凡是我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税以外，都应按规定缴纳土地增值税；3、土地增值实行按次征收，适用超率累进税率。法律依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。土增税清算条件有哪

2023-08-12

490人看过

增值税
清算土地增值税冲击别墅炒家

上海地产商拟联合上书反对清算土地增值税。其实，对此谈税色变的不仅是地产商，一些炒家也开始忐忑不安。国家税务总局1月16日发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确地将土地增值税的征收目标锁定房地产开发企业。其实，二手房转让中也存在土地增值税这一项，一位房产中介人士告诉记者，按《土地增值税暂行条例实施细则》第十二条：个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税;居住未满三年的，按规定计征土地增值税。据悉，我市二手房交易中，是否征收土地增值税因地区而异。比如，有的区在二手房交易中就没有征收土地增值税;而有的区，土地增值税则按房屋总价的1%征收，对普通标准住宅和别墅一视同仁。业内人士表示，因为按国家政策，普通标准住宅不超过成本价的20%，土地增值税免收。目前，北京、

2023-06-26

117人看过
增值税
北京：清算土地增值税重点是高定价房地产项目

北京市出台落实新国八条的楼市调控细则，文件中要求，实行差别化土地增值税预征率，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率。细则中要求，严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞阴阳合同产生的税收漏洞。加强对土地增值税清算情况的监督和检查。对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。

2023-06-07

192人看过
增值税
土地增值税清算完毕后开具发票怎么核算

一、土地增值税清算完毕后开具发票怎么核算一、土地增值税清算后销售如何计算四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%（四）增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值税×60%-扣除项目金额×35%二、土地增值税清算条件是什么（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。二是主管税务机关可以要求纳税人进行清算的条件：1

2023-03-08

449人看过
增值税
项目清算后尾房转让应怎样缴纳土地增值税

【网友问题】某房地产开发公司对开发项目清算后，剩余的房产再转让时，是就剩余的房产单独计算土地增值税?还是并入原清算数据重新启动土地增值税清算?【律师解答】首先，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。也就是说，土地增值税是以一个项目为单位进行的清算，对属于同一清算单位所发生的房地产开发成本费用是不得从其他的房地产开发项目中扣除，对同一项目也不能作为两个清算单位，所以，对一个开发项目清算后，剩余的房产再转让不能再单独作为一个清算单位计算土地增值税。其次，国税发〔2006〕187号文件还规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘

2023-05-04

123人看过

增值税
土地增值税清算中要注意的事项

根据《国家税务总局关于房地产开发公司土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，从2007年2月1日起，税务机关对符合条件的纳税人开展土地增值税清算工作。笔者结合工作实践，就土地增值税清算过程中应注意的事项归纳如下：一、印花税扣除常见错误做法：在计算扣除额时，将印花税作为“与转让房地产有关的税金”进行扣除，造成了印花税的重复扣除。【正确做法】：印花税应列入公司的管理费用进行扣除，不再计入“与转让房地产有关的税金”中扣除。【政策解析】：《财政部国家税务总局关于土地增值税-些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)规定：“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发公司按照《施工、房地产开发公司财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已对应予以扣除。”二、评估费用扣除常见错误做法：将评估费用一律计入扣除项目。正确做法：视纳税人

2023-05-05

457人看过
增值税
土地增值税清算中开发间接费如何审核

一、税收规定企业所得税中的开发间接费开发间接费,指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。国税发〔2009〕31号土地增值税条例规定的开发间接费：《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”上述文件正列举的八项费用。参考湖南2014年7公告：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、工程监理费、安全监督费等。二、企业会计制度规定企业在会计核算时，通常在上述文件所规定的八项费用之外列支了与项目相关的其他费用

2023-05-05

192人看过
法律综合知识
土地增值税清算金额可以分期缴纳吗

【问题】《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函［2010］220号）规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。《广东省人民政府关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（粤府办［2009］16号）规定，对已进入土地增值税清算的企业，在清算过程中由于资金流暂时出现困难而无法及时缴纳土地增值税的，可向税务机关提出申请，在纳税期限内作出分期缴纳土地增值税的计划，并按计划做好土地增值税清算工作。请问如何理解上述两份文件中的“主管税务机关规定的期限”和“纳税期限”？是指《税收征管法》中规定的土地增值税的纳税期限，还是可以与主管税务机关协商申请一个更为宽松的纳税期限？企业如因资金流困难，是否可以向主管税务机关申请将土地增值税清算金额在若干年内分期缴纳？【解答】《广东省人民政府关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意

2023-12-24

65人看过
增值税
物管费属于土地增值税扣除项目吗，土地增值税的扣除项目有哪些

前期物管费，不属于土地增值税的扣除项目范围。中华人民共和国土地增值税暂行条例:第六条计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁

2023-03-01

212人看过

增值税
上海：明确住宅开发项目土地增值税预征办法

住宅开发项目销售均价若超过区域上一年度新建商品住房平均价格1倍，房企的土地增值税预征率将达5%。10月26日，中国上海网站上公布了市地税局关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告，明确从10月1日起，本市按不同的销售价格确定土地增值税预征率，以加大房产宏观调控力度。据悉，本市将按不同的销售价格确定土地增值税预征率。除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。据悉，不同区域的划分，按外环内、外环外划定。项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格则按市房屋主管部门提供的数据为准。住宅开发项目销售均价则按项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积的公式计算。此外，房企开发住宅项目的，要以项目为单位预缴土地增值税。分期开发的，以分期项目为单位预缴土地增值税。该公

2023-06-07

321人看过
增值税
海口地税规范土地增值税清算

海口地税局根据相关通知的要求，对土地增值税清算工作实行一级清算、审管分离并成立相应清算小组和办公室。据悉，该局在清算业务操作过程中，正在编制相关清算提纲，作为指导审核工作的重要文书，逐步完善每项审核内容的审核办法。在对房地产项目性质的内容进行审核时，重点审核是否有建设工程规划(临时)许可证，确认房地产开发项目是否以国家有关部门核发的《建设工程规划(临时)许可证》为单位进行清算，确认该项目是否属于房地产开发项目，以否享受财政部规定的加计20%扣除数优惠。

2023-06-05

377人看过