非房主还签订卖方合同无效。因为不是房主还对外签订卖方合同的行为属于无权处分的行为。未经有权处分人追认,该行为无效。并且房产作为一种特殊财产,是以登记为准的。因此,即便真实的房主没有发现该无权处分行为,在最后办理过户登记时也会因房产证上的名字不符而无法顺利过户。
一、擅自买卖他人房屋,合同有效吗
擅自出售他人房屋合同无效。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋,只有房主可依法对房屋行使占有、使用、收益和处分的权利,房主是该房屋的合法产权人,有权处置该房产,其他人无权处分他人的财产。1、如果房屋产权人同意出卖房屋,通过其对非产权人行为的追认,则非产权人与买受人之间的合同是有效力的。在这种情况下,如果房屋所有人对原合同不满意,还可以与买方重新签订房屋买卖合同,并对合同各项内容重新协商。2、如果非产权人是为了房屋产权人的利益而擅自处分房屋的,可以不追究非产权人的责任。
二、无证房产买卖合同有效吗?
看具体情况,首先,房地产管理法的规定属于行政管理性质的规定,目前的主流观点是,违反了该规定并不必然导致合同无效。其次,房地产证是拥有所有权的证明,没有房产证即意味着没有所有权,出卖没有所有权的房屋属于无权处分。但无权处分行为在无权处分人取得处分权利以后便生效,转而成为有权处分行为。没有房产证的房屋买卖合同并非必然无效。
三、房屋不过户协议房产证有效吗
买卖双方自愿约定房屋产权不过户,同时双方签订的协议又满足合同生效的其他法律条件,就是有效的,同样受法律保护。
根据我国法律的规定,房屋的产权以证为准,产权证上是谁的名字,该房屋就是谁的,虽然签订合同并且支付了房款,但是由于没有办理过户登记手续,该房屋的产权人仍然属于卖方,卖方可以另行出售或者用于抵押贷款,等等,将严重不利于买方权利的保护。为更好地保护自身合法权益,避免不必要的纷争和损失,建议办理过户登记手续。
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